01引言
2019年9月,广东省人民政府印发《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的引导意见》(粤府〔2019〕71号),提出“‘三旧’改造供地,可以单宗或区片土地市场评估价为基础,综合考虑改造主体承担的拆迁安置费用、移交给政府的公益性用地及物业等因素确定政府应收地价款”。
02广州市旧村改造融资地价评估工作存在的难点
规划指标较为粗略,估价条件设定差异大
由于旧村改造片区策划方案需要多次调整,不断完善,所以前期的经济指标较为粗略,配套商业及其他公共配套设施的布局形式和配置要求未有明确规定,造成估价师对项目基本事项理解存在一定偏差,评估结果可能偏离客观价格水平。
项目周期过长,市场环境变化大,评估工作量大
旧村改造是一项艰巨而漫长的工作,项目周期可达5-10年,且近年来广州市土地市场受经济环境变化影响,房地产市场处于调整状态,片区策划方案需要根据市场状况多次调整相关规划指标及估价期日,而导致项目返工严重,评估工作量大。
地块数量多且范围大,评估处理方式存在差异
融资地块与单一出让宗地不同,往往分成了若干个独立地块,且分布范围大,同时存在地块被高架桥或者河流分割,地块穿过地铁等情况,分地块之间的成熟度以及区域、个别情况往往差异很大。而在实践中,因广州市旧村改造融资地价评估需选取五家评估机构,各评估机构在评估多宗地项目时,对合宗或分宗评估的处理方式存在一定差异,导致评估结果有所偏差。
受旧改因素影响评估对象特殊,评估方法的可信度需充分论证
与单一出让宗地不同,在估价方法适用性分析时,融资地价项目需针对性地对特殊影响因素(如旧村改造因素、开发周期等)进行方法适用性分析。但在实际操作层面,常见的情况是对这些特殊影响因素的探究不够深入或分析力度欠佳,这不可避免地引致了在确定基准地价系数修正法与剩余法等两种评估方法的权重分配时,缺乏充分且具体的支撑数据来合理界定各自权重的困境,权重取值依据不足,从而影响了评估结论的准确性和说服力。
03旧村改造评估的工作建议
针对广州市旧村改造融资地价评估工作存在的各种难点,笔者根据项目开展中的实践经验,总结了以下几点建议,以供参考:
规划指标尽可能完善和细化
如果融资地块规划指标较为粗略,评估机构可以与委托方协商,完善项目规划指标后再出具估价报告;若因项目推进时间安排较为紧迫,在没有对应公共配套设施的情况下需计算粗略规划指标下的融资地价,评估机构应该根据相关法律法规及技术规范,考虑项目公服设施使用便利度,结合项目建筑基底等项目特点,合法合规配设公共配套设施比例及其布局形式;委托方也应逐步完善和细化规划指标,确保评估价格更加精确。
调整工作模式,引进新技术,提高工作效率
面对旧村改造项目周期长,市场环境变化大的情况,评估机构应该尽快调整评估工作模式,制定各类评估工具,引进现代智能技术,如AI评估、标准化评估等技术,提高工作效率。委托方也应适度简化中间流程,以实现双方高效合作。
针对地块实际状况,分地块进行评估
由于融资地块项目宗地数量多且位置较为分散,地块区位和个别因素有很大差异,故测算时要结合各地块规划指标,按其区位和个别因素综合考虑分地块之间的关联性,分别测算各分地块总价后加总,最后得出项目综合地价。
例如,剩余法评估过程中,测算商业售价部分时,可根据各地块商业建筑规模、临路状况、人流量、临街深度和宽深比等对各地块商业售价作出差异化定价;测算住宅售价部分时,可根据各地块楼栋临路状况、景观条件、噪音和景观对各地块住宅售价的影响,作出差异化定价;而在测算开发成本时,则可根据各地块的容积率、建筑基底、限高等规划指标分地块进行测算,从而做出差异化。
完善估价方法的特殊因素修正
基准地价系数修正法由于基准地价成果体系各修正因素较为固定,评估机构一般取较低的权重,但权重取值依据往往不够充分。因此在按照基准地价成果做完修正后,可以在地价确定分析时以该宗地考虑旧村改造因素和不考虑旧村改造因素的剩余法结果差异值作为基准地价系数修正法的修正系数之一,提高基准地价系数修正法的可信度分析。
04旧村改造评估的工作机制探讨
信息收集、处理及应用
各评估机构应该建立土地、房地产管理信息系统,从各种途径收集土地、房地产的价格信息,并对各种信息进行分类、处理及分析,形成价格分析模型,多个维度进行价格比对。例如,结合历史出让成交价格、房地产市场价格、公示地价价格与融资地价的价格比例关系,分析融资地价合理性。
相关政策的理解及应用
各评估机构应该认真研读融资地价相关政策,并特别关注对项目价格有影响的政策,对政策理解有疑惑、偏差时应及时咨询土地、房地产估价协会或者政府相关部门,务必完全理解有关政策并合理应用,提高地价评估的准确度。
开展项目协调会议,选取评估监理机构统筹项目管理
在项目初期,主管部门可以组织开展前期工作协调会,针对项目各特殊事项进行讨论分析,确定项目基调,为后期项目开展奠定基础,同时建议选取经验丰富的评估机构作为监理机构,协助委托方确定评估基本事项。若五家评估机构的最终评估地价的差异超过《土地估价规程》等相关技术规范要求时,主管部门牵头,监理机构加强项目沟通协调工作,核实各机构的评估基本事项是否一致,保证项目质量及进度安排的合理性。
健全配套政策,制订融资地价评估指引
由于各评估机构采用的参数、方法以及考虑因素存在一定差异,为确保公平公正并规范评估,建议政府相关部门或行业组织制定旧村改造融资地价项目评估指引,规范该类评估的技术路线,减少技术路线差异带来的评估价格差异问题,保障政府和村民的合法权益。
05结语
通过旧村改造融资地块评估,可以确定融资地块建筑面积,判断项目是否达到经济平衡,为后续制定项目实施方案提供参考依据。因此,评估机构在开展融资地价评估时要严格按照项目评估基本事项,合法合规设定评估条件,做好市场信息和相关政策收集、处理和利用工作,并结合项目特性及实际状况,采用合适的估价方法和参数进行评估,政府相关部门或行业组织也可以制定融资地价评估指引,确保融资地价评估科学、客观、合理,推动项目顺利实施。