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智库 | 从案释法,话道旧改拆补迁——“话道旧改”第三期专题沙龙成功举行!

来源:??????2020/10/23 8:35:30??????点击:

由广东省“三旧”改造协会主办,政策与法律专委会承办,中地研究院与律房律地研究院具体组织实施的“话道旧改”第三期如期举办。

本期“话道旧改”主题为“从案释法,话道旧改拆补迁”,由中地研究院院长田光明主持,省“三旧”改造协会秘书长庾来顺、江门市自然资源局土地市场监测中心主任赵兆春、雅居乐黄埔城市更新事业部总经理邓浩、广州市腾顺投资有限企业董事长助理白晖、广东华宪律师事务所主任龚军伟等专家参与,共同分享“三旧”改造拆迁实施中的故事、经验,讲解江门零星征收政策,探讨如何运用法律、政策解决拆迁补偿中的难题,浅谈“三旧”改造拆迁路径设计。

案例

案例一:收回签约村民产权证的“二次动迁”工作该如何开展?

在早期的“三旧”改造政策尚不完善时推出的一些项目,签约时未收回签约村民的产权证,如今因项目的推进需逐一注销这些“遗留”的产权证时,新的难题又来了。

对于村民来说,即使是已取得补偿款,因旧房已拆迁,新房未取到,手握产权证才安心。另外生活工作中办理有关事项还有用产权证的需要。

对于企业来说,村民数量多,逐一收回产权证难度大。注销产权证需本人亲自现场办理,很多村民外出工作不便及时回来。村民不能配合,产权证无法办理,后续手续走不下去。

专家分析

动迁工作的完成需要两步:一是拆掉房子;二是注销原有产权证。而注销产权需要村民交出房产证,交房产证可能就是“二次动迁”的工作量,原有产权证注销工作该如何开展?

专家观点

“持续努力,理性分析,法律手段,争取100%”

此案例中,一般在补偿协议已约定被拆迁人的义务,包括交房和配合办理产权注销。

对于已签约的被拆迁人,房子已拆,却不履行合同,此时企业可通过诉讼,拿到法院判决书,让对方配合办理产权注销手续。

若对方仍旧无法亲自前往,在法院实行过程中,企业即可向不动产登记中心机构发送协助实行通知书,完成注销。


案例二:因强制实行难以开展而无法推进的项目该如何解决?

在上面案例一中,房子已拆,则通过法院判决便可实行。若房子未拆,又会遇到怎样的情况呢?请看案例二。

在某村“旧改”拆迁工作中,开发企业遇到已签约却不肯交房的村民,企业向法院提出起诉,法院判决村民实行交房手续。然而,法院在实行时,遇到女主人强烈的反抗,在被告知男主人因做过心脏搭桥手术,担心男主人的身体状况出现不良后果,法院不便行动,导致项目难以推进。

专家分析

此案例中,拆迁主体(企业)是原告,签约人(村民)是被告,属于民事案件,应由法院实行。而法院实行过程中的底线是无论如何现场不应出现人员伤亡,同时这也是动迁的底线,一旦出现伤亡事故,这个项目就会出现无法预期的延期,导致法院强制实行依旧难以实施,即便完成了所有程序依旧难有结果。那么针对这种现象,应如何解决?

专家观点

“建立容错底线保障与责任机制,强化宣传引导”

法院实行过程中,需要相关职能部门甚至区委区政府,根据其权力范围内做出前置的政策辅助,但在区政府、法院、街道办事处等职能部门在实行过程中,遇到的不稳定因素太多。在这种情况下,政府需要建立一个容错纠错机制,针对具体案例进行研判,将其作为免责的依据,各个职能局才能够更加大胆尝试,同时还需强化宣传引导,增强动迁成功案例的宣传,让民众切实认识到“三旧”改造的诸多益处。


案例三:旧村完成集转国批复后,能否适用国有土地上房屋征收?

江门某一旧村改造项目,因两户被拆迁人不同意拆迁,改造主体根据2019年江门出台的《江门市“三旧”改造中关于土地、房屋征收的工作指引》,向政府提出启动零星征收申请。政府按照规定程序,发布将此地按国有土地进行征收的公告。然而,被拆迁人以产权证表明土地不属于国有土地为由,向法院起诉政府。最终法院判决政府征收公告无效。

专家分析

由案例可见,村改项目完成集转国批复后,但原宅基地的产权证还是属于集体所有,何时会失效?此时还适用国有土地上房屋征收条例?

专家观点

分析具体情况,把握时间节点。

适用:该村的集转国方案已经政府批复,按照《中华人民共和国物权法》的规定,从征收决定做出之日起开始生效,在法律程序上已转为国有土地,因而上面的宅基地房屋属于国有土地上的房屋。

不适用:法院认为,完成集转国是一个实施过程,只是批复了集转国方案,但相关具体程序未完成,该土地仍未转为国有,因此村民拥有的宅基地产权证仍然未失效,土地仍为集体所有。

因此,项目集转国已经批复,但按照法院判决,原宅基地的产权证还是属于集体所有,需要完成相关具体程序,才适用国有土地上房屋征收条例。


综合专家观点

1、有待完善法律制度与赔偿标准

动迁需要建立一个完整的法律制度与赔偿标准。对于拆迁补偿工作如何体现公平正义,应该做到:

一是拆有依据,拆迁关系到老百姓安身立命,无论是政府征收还是村民自愿申请改造,都要做到有法可依,有据可寻,有情可讲。二是迁有保障,不仅要做好后勤保障,也要保障村民后期的安置甚至是临时安置的生活环境质量。三是赔有标准,在一定区域范围内,建立统一的赔偿标准。四是调解有办法,比如建立调解机制,提供调解途径,规定调解程序等。

2、依靠多元模式、多方力量解决拆迁难题

多元模式:旧改项目差异大,应根据不同情形选择不同方式,如政府行政裁决、零星征收、村集体收回使用权、村集体暂停分红倒逼、村集体党组织动员等模式。

多方力量:需要依靠各级政府、实施主体(企业)、第三方仲裁及调解机构、村集体经济组织等多方力量,依据不同组织来推动,市场主导,政府兜底补位作用相结合。


“话道旧改”先容

“话道旧改”是由广东省“三旧”改造协会主办,政策与法律专委会承办,中地研究院具体实施的专业型专题沙龙。话题围绕健康城市、城市品质、政策体系、规划引领、市场动力、旧村改造、产业引入、老城微改等主题展开,“定期定向”邀请有关专家进行研讨分享,既有对“三旧”改造的政策梳理和宣讲,也有对热点焦点问题进行观点碰撞并形成共识,从不同行业和专业角度对城市更新进行解读。沙龙预计每月举办一次,对有创新性、启发性的、时效性的核心观点和建议进行整理,可为政府决策提供参考借鉴,为企业战略拟定及具体问题解决提供思路。同时,每季度将整理专家观点汇集,形成《广东三旧改造》期刊“话道旧改”专栏内容,编辑印刷出版,并在协会官方微信公众号和官网宣传报道。


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