联系大家
集团资讯

智库 | 中地研究院院长田光明博士应邀参加广东省自然资源开发利用专题研讨会并作主旨报告

来源:??????2019/8/15 9:38:51??????点击:

2019年8月8日下午,广东省自然资源开发利用专题研讨会暨“三旧”改造重点课题合作研究签约启动仪式在广东省自然资源厅顺利召开。广东省自然资源厅自然资源开发利用处周小壮处长主持会议,广东省城乡规划设计研究院、广东省产业发展研究会、广州市城市规划勘测设计研究院等研究单位,碧桂园、时代、雅居乐、卓越城市更新集团等依托单位及省“三旧”改造协会秘书处等27家单位代表70余人参加会议。专题研讨会主要围绕征地留用地政策和村级工业园区改造两大主题。会上,中地研究院院长田光明博士作《新时代广东省征地留用地政策分析》专题报告。

征地留用地政策是改革开放40年来支撑广东快速发展的政策创新,进入新时代,迈入存量时代,如何进一步改革创新、释放政策红利,也将对粤港澳大湾区建设、高质量发展有着重要影响。

 

田院长认为,过去城市发展以城市扩张,新增为主,未来进入存量挖潜时代,闲置、低效存量留用地开发利用将备受关注;过去以地产开发为主,土地财政依赖度高,未来“产业+地产+金融”将成为趋势,带给留用地开发利用的产业新机遇;过去分散留地、低端为主,未来将引入高端产业,集中兑现、集中安置,物业代管、代运营等将成为主要模式。

 

留用地政策演进的“三个特征”

改革始于农村,高速发展在城市。改革开放初期,珠三角“三来一补”、“六个轮子一起转”等模式下,村镇企业蓬勃发展,农村产业发展迅速,农村大量土地未经征收实现非农化,农村集体建设用地流转带来超额收益。伴随着农村发展,城市高速发展征地需求旺盛。珠三角地区如何平衡农村改革红利和城市发展,且能共享土地增值带来的发展红利?在此背景下征地留用地政策应运而生。

1980年至今,留用地政策经历了起步阶段、中断阶段、恢复阶段和规范阶段,整个政策演化呈现三大特征:

一是间断延续,逐步规范。

 

二是与改革节点密切相关

 

三是与经济发展需求及特征密切相关

 

留用地开发利用“五大现实困境”

● 留用地地块狭小分散,效益普遍不高

● 留用地落地难,土地闲置严重

● 留用地权能受限,以低端出租为主

● 留用地未按规划实施,“类住宅”现象频发

● 各方主体诉求各异,利益平衡难

省内外典型地区留用地开发利用做法

广州留用地政策五大特征:一是留用地安置比例限定10%,多种方式推动留用地兑现(提高折算货币补偿标准、安排留用地集中安置、鼓励留用地置换物业);二是设置留用地开发基准容积率,以提高容积率置换方式缓解留用地欠账;三是“物业+货币”的政府收储出让模式;四是留用地推进旧村庄更新改造;五是多措并举兑现留用地历史欠账。

佛山留用地政策四大特征:一是不再实地留用,鼓励折算货币和置换物业;二是顺德区留用地可作为商住用地,上平台招拍挂;三是南海区推行集体土地统筹开发(集体土地整备);四是鼓励拆旧复垦置换指标、购买指标(地券)等兑现留用地欠账。

惠州留用地政策四大特征:一是实行生产生活用地相结合的安置模式;二是实施留用地比例与安置类型挂钩;三是制定留用地折算货币区片价;四是探索合作开发配建物业模式。

肇庆探索以入股国有代替实地留地。

省外典型做法学习借鉴:杭州制定国有资产企业负责留用地前期开发,政府统筹、国有企业参与的开发模式,合作开发村集体占股不低于51%;上海推行留用地减量化;北京探索“拆十留二”腾退村级工业大院模式。

留用地政策“五点建议”

一是分类处理新增征地留用地问题。如:限定实物留地区域范围,如开发边界内外;线性工程、基础设施、偏远地区,探索货币+物业+保障+股份多元方式。

二是多种模式推进存量留用地开发。结合集体经营性建设用地流转,加大力度产业招商、建设推介平台,探索实行留用地连片整治后入市、政府收储分成、混合开发等方式开发利用;鼓励不适合开发地区复垦复绿腾退指标。

三是欠账指标兑现方式多元化。重点是消化历史存量,鼓励历史遗留建设用地抵扣留用地指标,鼓励以物业、货币等方式折扣实现留用地兑现。

四是充分发挥留用地与城市更新的联动效应。探索将留用地作为旧村庄改造的融资、安置地块,以留用地开发推动旧村庄更新改造。

五是加强全程监管,建立城乡统一的房地产监管体系。建立留用地开发经营的部门联动监管机制,明确国有土地上房屋有关法律法规政策适用于留用地的具体情形等。


研讨会上佛山市自然资源局顺德区分局刘玉发科长作《顺德区村级工业园升级改造经验先容》报告, 广州市现代城市更新产业发展中心实行院长江浩作《融城助力 优产提质——广佛村级工业园发展现状分析》报告。

主旨报告后,共有十多项“三旧”改造重点课题分别签署合作研究协议。此次课题研究以“广东省三旧改造协会组织,不同研究单位参与,依托单位支撑”的形式开展研究。中地研究院承担《广东省“三旧”改造实践总结与比较分析》(部分工作)和《关于提高农村征地留用地效率的研究》两项课题研究工作,与省“三旧”改造协会、时代地产、碧桂园地产签订合作研究协议,共同推进重大课题研究。

签约仪式现场

XML 地图 | Sitemap 地图