一、政策导向

《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》正式印发

 为了破解土地资源瓶颈，保障民生服务设施以及重大产业项目实施，同时规范和引导更新单元划定方案的编制、申报和审查工作，东莞市自然资源局经市政府同意，于4月15日正式印发关于《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》（下简称《指引》）。

《指引》对大型改造片区统筹、更新模式、更新方向、用地贡献和公共配套设施等做出了规定。

 

一是合理界定更新单元划定面积标准。明确东莞城市更新单元面积原则上不小于150亩（10万㎡），不超过500亩（约33万㎡），可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区，面积不宜超过1500亩（100万㎡）。

 二是明确实施改造面积占更新单元面积比例，旧村改造拆除范围占比可降至30%。按照规定，除政府主导的更新单元外，实施改造面积原则上不低于修正后的更新单元面积的70%，拆除范围面积（即拆除重建区与生态修复区之和）原则上不低于修正后的更新单元面积的50%。但对于旧村改造为主的更新单元，拆除范围面积比例要求可以降低至30%，实施改造面积比例要求保持不变。

实施改造面积 =拆除重建区面积+生态修复区面积+整治活化区面积+历史学问保护区面积

更新单元修正后面积 =更新单元面积-现状道路区面积-其余用地区面积。

三是明确三种更新模式。按照《指引》，更新模式包括政府主导改造、单一主体挂牌招商和土地权利人自行改造三种。其中，政府主导改造模式又细分为政府土地储备、政府土地整备开发、政村合作三类。更新单元必须整体实施、成片改造，一个单元原则上只有一个改造主体。

四是针对不同项目类型对用地贡献比例和集中用地贡献率设定不同标准。其中，更新方向为普通工业或者仓储用地的，对于土地贡献率没有要求。其他更新单元均要求无偿移交公共设施用地或其他指定类型用地；更新方向为商、住的，非旧村改造为主导的项目，需贡献的集中用地比例，不低于拆除范围的15%；更新方向为商、住的以旧村改造为主导（旧村面积占拆除范围面积的80%）的项目，需贡献的集中用地比例不低于拆除范围的10%；更新方向为新型产业用途的，用地贡献比例不低于拆除范围的15%，贡献的集中用地比例不低于拆除范围的2%，且面积不低于3000平方米。

五是明确更新单元公配贡献面积标准。需无偿移交集中的设施或用地既包括高中、初中和小学，不少于10000平方米（指用地规模，下同）的大型文体设施，不少于8000平方米的社区中心，不少于6000平方米的公园，不少于4000平方米的学问设施用地，以及综合医院、专科医院、养老机构等公共服务设施。也包括垃圾转运站、公交首末站、社会停车场库等市政公用设施。

 此外，还要无偿移交具有保留价值历史建筑或其他历史场所、生态修复区、每处用地规模不少于3000平方米的政府发展备用地等。

 六是对几种特殊情况的更新单元划定做出规定。其中，传统产业类更新单元可申请控规调整后按控规实施，不含居住（R2）、商业（C2）、配套型住宅（R0）的新型产业类更新单元划定方案的，经市政府审批同意后，可以直接申请控规调整，无需编制前期研究报告。含普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元，在更新单元划定阶段不需提供建筑方案。

 更新单元涉及站点 TOD 开发规划已完成（已批复）或已有成果的，以 TOD 开发规划作为TOD 控制范围内控规编制（调整）的依据。未开展 TOD 开发规划编制工作的更新单元，由园区管委会、镇人民政府（街道办事处）以“一事一议”方式征求市轨道交通局意见后请示市政府，并按照市轨道交通局和市政府的正式回复意见进行更新单元划定。

二、地方实践

（一）海珠红卫村将启动基础数据入户调查

2019年4月9日，海珠区江海街道红卫经济联合社召开全村基础数据入户测量动员大会，本次宣讲会主要给村民宣讲基础数据入户调查的相关政策，让村民能够更清晰的了解入户调查的工作情况。大会上表示，4月15日红卫联社将正式进村入户测量。

红卫村位于广州市海珠区，面积约3.6平方公里，由大塘、新村、苔涌和石榴岗四个自然村组成。根据2009年经济联合社丈量的城中村改造数据显示，红卫村旧改面积约157万平方米，比海珠沥滘村旧改面积还要大，相当于2/3个珠江新城。

相关地，3月6日，海珠区江海街红卫经济联合社就“改造意愿、模式及改造方式”举行了全村的改造意愿表决大会，表决同意率达97.45%。此外，2018年11月，保利官宣与广州市海珠区江海街红卫经济联社签订红卫联社城中村改造项目合作意向。

（二）历时10年！鹤洞旧村改造终成功签约！

4月10日，广州市荔湾区鹤洞经济联社与方圆集团签订更新改造项目合作协议，鹤洞村更新改造项目进入积极推动的快车道。

鹤洞村位于荔湾区东南部，北界鹤洞路，南接广钢，东临珠江。处于广州打造国际门户城市的窗口——“白鹅潭商圈”的核心范围之内，也是广钢新城的组成部分。

根据批复的更新改造实施方案，鹤洞村更新改造范围22.03公顷，改造范围内村民户籍人口1280人，555户，城市居民户籍1665人，566户。更新改造将拆除旧住宅及集体物业约29万平方米，规划复建安置总建筑面积40.84万平方米、融资建筑面积14.92万平方米，政府获得部分总建筑面积5.72万平方米（含新建养老院及政府统筹安置房）。更新改造目标是建成广钢新城的宜居组团、社区公共服务中心。

根据此前的招标公告，鹤洞村旧改将采取全面改造模式，以村(经济联社)为改造主体，进行自主改造，项目总计投资金额约为23.98亿元，复建安置资金约22.74亿元。同时，鹤洞村整体拆除重建后，改造范围内村民复建地块可按规定转为国有建设用地，居民复建住宅用地按照国有用地办理国有房产证。

       相关地，2009年鹤洞村启动旧村改造工作，期间历经广钢生产基地关停、广钢新城规划调整、广州城市更新政策优化调整等外部因素的变化。2018年8月27日，获得了广州市城市更新局对《鹤洞村更新改造实施方案》的批复，并在2018年12月18日正式公开。2019年3月14日，通过广州公共资源交易中心网站登出确定合作企业表决结果公示，选定广州市方圆房地产发展有限企业为合作企业。

（三）深圳南山区益力矿泉水厂城市更新单元专规草案公示

4月12日，南山区城市更新和土地整备局发布关于桃源街道益力矿泉水厂城市更新单元专规草案。

益力矿泉水厂更新项目位于桃源街道，西临南坪快速，南临龙珠大道。距离地铁7号线龙井站仅240米的距离（百度地图测量），东面、北面紧靠塘朗山，南临龙珠大道，西侧为南坪快速通道。

据悉，该项目最早纳入《2014年深圳市城市更新单元规划制定计划第三批计划》，次年，对该项目进行范围调整并纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》中，申报主体为深圳市益德置业有限企业和深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室。

该项目拆除用地面积55087.9㎡，开发建设用地面积40876㎡，规划容积总建面256320㎡，容积率6.3。更新方向为M0+居住功能，但居住功能仅限于益力住宅小区的搬迁补偿安置。

未来将规划以产业为主，计划融合博物馆和美术馆、甲级创意产业办公、艺术商业和精品酒店等，未来还将规划户外山体艺术空间。

（四）用地面积超322公顷！南浦岛东乡村旧改将公开招标！

据了解，东乡村旧改前期筹备工作长达2年之久。目前，东乡村基础数据调查成果已于2019年2月份公示。此外，村民旧改意愿也已征集完毕，旧改同意率达到90%。下一步，东乡村旧改将会由洛浦街组织招标工作，预计2019年7、8月份确定招标单位。

 

南浦岛位于广州番禺区西北部，北望荔湾、海珠，东临番禺沙滘岛，西接佛山南海三山新城，南迎番禺大石街道，四面环水。全岛辖村有东乡、西一、西二、西三、桔树。其中，东乡、西一、西二将打造成为南浦智慧岛，预计投资1085万元，目前策划方案正在编制。

 东乡村，位于洛浦街南浦岛中部，用地面积达322.61公顷，下辖24个生产队。2016年底，该村常驻户2735户，在册户籍人口6945人，在册外来暂住人口13000人。据悉，目前东乡村本地户籍人口有7000多人，外来人口则有20000余人。