佛山市作为全国“利用集体建设用地建设租赁住房”13个试点城市之一，正在稳慎有序推进各项试点工作。根据试点实施方案要求，佛山市积极探索城中村存量房屋规模化租赁。所谓城中村存量房屋规模化租赁是指，对达到一定规模的城中村存量房屋实施统一改造，统一改善基础设施及环境，达到消防、安全等验收条件后，纳入租赁住房范畴。针对城中村出租屋隐患多、环境卫生条件差、普遍无合法产权等现状问题，本文以佛山市为例，结合宅基地“三权分置”改革，借鉴深圳建立“联席会议”制度等做法，对城中村存量房屋规模化租赁路径提出相应对策建议。

     1佛山市城中村出租屋现状

1、城中村房屋问题多隐患大，威胁生命财产安全

佛山民营经济发达，外来务工人员多，根据官方统计数据，截至2017年9月底，佛山全市登记流动人口达到467.3万，大量流动人口对出租屋需求非常大，城中村正好为大部分流动人员提供了低成本的租赁住房。

但是，为了获得更多租金收益，或在征收拆迁时能获得更多补偿，在管理缺失的情况下，村民抢建乱建现象非常普遍，造成城中村的建筑物普遍耐火等级低，建筑密度大且杂乱无章，楼距和巷道狭窄，随处可见大量杂乱无序的电线网线，消防设施严重不足，存在极大的消防隐患，直接威胁居住人员的生命财产安全。城中村居住人员复杂，加上出租屋管理缺失，治安问题也较为突出。早在2012年，佛山警方提供的一组数据显示，佛山城中村出租屋案件平均一年约6000宗，8成以上罪犯藏身出租屋。

  （图：佛山市禅城区某城中村一角）

2、城中村出租屋占比高，中端不足低端过剩

佛山市有关部门数据显示，佛山市城中村出租屋占登记在册出租屋比例约80%，由于城中村的环境卫生条件普遍较差，租房市场总体上形成了中端不足、低端过剩的现象，无法满足人们对美好生活的向往。据中地研究院项目研究组调研发现，在广州、深圳、佛山等地，万科、世联等企业进驻城中村或村级工业园统一批量将房屋改造升级成品牌公寓后出租，即使租金上涨幅度较大，出租率仍非常高，如广州市海珠区某公寓开业时出租率即高达95%，直接体现了现代承租人对生活品质的迫切追求。

  （图：广州某公寓样板间和公共区域）

3、城中村房屋无合法产权现象普遍

住建部1995年颁布的《城市房屋租赁管理办法》规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租；广东省第十一届人大常务委员会2010年第44号公告发布的《广东省城镇房屋租赁条例》（2010年修正本）规定，未取得合法产权或产权有争议的房屋不得出租；佛山市人民政府2014年12月印发的《佛山市居住房屋出租管理暂行办法》规定，居住房屋出租的须具有合法产权。可见，从国家到省市的各级政策文件均对出租房屋应具有合法产权做出了规定。

但现实中，城中村房屋普遍无合法产权，成为阻碍城中村租赁住房建设项目推进的重要因素。中地研究院项目研究组赴有关企业调研发现，当企业已完成较大规模的城中村租赁住房改造项目选址，初步确定统一改造方案，并与村集体、村民们就租金和租期等细节问题谈妥后，项目却在房屋产权问题上被搁置下来。企业负责人还表示，由于村里大量房屋无产权证，该企业内部法务部门认为此项目存在较大法律风险，项目审核不予通过。

     2各地探索经验与启示

针对上述问题，本文从安徽旌德县和浙江德清县的“三权分置”改革、深圳城中村整治经验两个方面，提出佛山市实行城中村存量房屋规模化租赁的工作建议。

 1、宅基地“三权分置”改革

（1）“他山之石”：安徽旌德和浙江德清探索差异化宅基地“三权分置”模式

2018年2月27日，安徽省旌德县不动产交易中心颁发全国首本农村宅基地“三权分置”不动产权登记证，实行宅基地所有权、资格权、使用权分离。买下大礼村村民方圣莲闲置老屋的村民王五四持有宅基地使用权证，方圣莲持有宅基地资格权证，大礼村村委会持有宅基地所有权证。通过宅基地“三权分置”改革，返村发展的村民可取得宅基地使用权，已城镇化的村民通过持有宅基地资格权证有偿退出宅基地，一方面盘活了农村闲置房屋和宅基地，另一方面增加了村民的财产性收入。

除了安徽省旌德县率先发证落实探索宅基地“三权分置”改革，浙江湖州德清县近日也印发了《德清县农村宅基地管理办法（试行）》，明确宅基地资格权人持有宅基地资格权和房屋所有权，已出租流转的宅基地使用权人持有宅基地使用权和房屋使用权。政策引导当地农村地区通过合理规划兴办农村电商、民宿、餐饮、学问产业等，促进农村产业融合发展；并规定获认定具有资格权的村民享有的政策优惠措施，保障了农户宅基地资格权和农民房屋财产权；使用权经批准后可以抵押、出租、转让，适度放活了宅基地和农民房屋使用权。

（2）启示与建议

佛山市在推进城中村规模化租赁住房建设过程中，权属清晰的房屋同样可探索通过“三权分置”盘活利用，不改变集体建设用地所有权，通过建立资格权人名录，给已城镇化或“一户多宅”的村民颁发宅基地和房屋资格权证，保障资格权人的土地资格权和房屋财产权，引导有偿退出宅基地；给租赁使用城中村房屋的住房租赁企业颁发宅基地和房屋使用权，允许企业凭宅基地和房屋使用权证进行改造报建和抵押融资，促进项目推进实施，将城中村租赁住房运营专业化、规模化、有序化。

 2、针对城中村房屋整治建立“联席会议”制度

（1）“他山之石”：深圳城中村整治“联席会议”制度

深圳1044个城中村承载了60%的城市居住人口，是城中村租赁住房改造的典型城市。中地研究院项目研究组赴深圳调研了解到，深圳的城中村存在大量房屋权属不清晰或产权手续不完善且非按规定报建的现象，在推进房屋统一改造后做租赁住房工作，深圳市政府专门针对城中村房屋整治出台了消防指引，并建立了“联席会议”制度。“联席会议”由各区有关部门联合组织召开，对城中村租赁住房的改造方案的安全性、消防设施等进行严格审查，不涉及房屋权属问题。“联席会议”重点审核包括水电燃气“三线”的重新安装，房屋安全性审查，加建电梯、消防栓、烟感等消防安全设施，引进专业化物业管理和对接公安部门建立流动人口入住登记机制等，推动城中村房屋改造后实现出租屋的统一规范管理。

得益于政策支撑，去年8月，深圳万科将被誉为深圳“IT第一村”的岗头新围仔村物业统一租过来实施统一改造，全面提升了安全和消防设施和管理，并植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容，至今已探索出比较成熟的“万村计划”模式——“城中村综合整治+物资经营管理+城市化商业运营”，既解决了城中村出租房屋的各种隐患，又提升了承租人的生活居住品质。

（2）启示与建议

佛山市城中村存量房屋要实现规模化租赁，可借鉴深圳城中村整治“联席会议”制度，不聚焦于房屋权属问题，对成规模、大体量的城中村租赁住房试点项目，由佛山市各区住建、国土、规划、公安消防、环保等有关部门组成区级联审小组，召开专项联合会议对项目改造方案是否符合规划、安全、消防、环保等要求进行严格审核，审核通过的，允许企业统一改造提升城中村出租屋安全、消防设施和实施专业化物业管理，改善基础设施及环境，达到验收条件后统一出租。

     3结语

综上，城中村存量房屋规模化租赁住房建设过程中遇到的问题，可在借鉴各地经验的基础上得到有效解决。目前，中地研究院正在为佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试点提供有关政策拟定与咨询工作。在全国推进“三块地”改革的浪潮下，中地研究院将继续厚积薄发，深化研究，为加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度贡献智慧。

     中地研究院

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