“三旧”改造项目范围是指实施更新改造的项目地块范围，实施更新改造的项目是指符合省、市有关“三旧”改造政策要求，对特定城乡建城区（包括旧城镇、旧厂房、旧村庄）进行拆除重建、微改造等活动。“三旧”改造专项规划编制时，“三旧”改造项目范围一般是基于省“三旧”改造地块数据库成果及存量建设用地调查评价成果，筛选出的符合标图建库标准、改造条件成熟的改造项目的具体用地范围，包括复核后的已标图建库图斑及符合标图建库标准的库外潜力图斑（拟新增“三旧”改造项目范围）。

（1）已标图建库图斑时效性复核

对已纳入省“三旧”改造地块数据库中的“三旧”用地的时效性进行复核，对不符合标图建库标准或改造难度较大的图斑进行删减和修正。对于《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号，以下简称3号文）实施前报批的地块，按照3号文实施前的有关政策规定进行复核；在3号文实施后、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的引导意见》（粤府〔2019〕71号，以下简称71号文）实施前报批的，按照3号文有关规定进行复核；在71号文施行后报批的，按照《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》相关规定进行复核。需要进行删减及修正的主要情形如下：

• 不符合现行土地利用总体规划，且不属于生态修复用地项目；

• 以宗地为基本单元（旧村庄可不以宗地为基本单元入库，允许整体核算上盖物比例），上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%，且不属于特殊情形（上盖物占地比例或容积率符合相关规划条件规定的下限或行业用地标准规定的下限，或改造后用于教育、医疗、养老、体育等公益性项目，或改造前后均为工业用途）的项目用地；

• 已认定为闲置土地，且未处置完毕；

• 权属复杂，改造意愿不强、改造难度较大的项目用地。

（2）拟新增“三旧”改造项目范围确定

摸查存量建设用地中符合现行标图建库标准，未纳入省“三旧”改造地块数据库的库外潜力图斑；

根据报批、供地、发证等数据，结合2009遥感影像、2009年土地利用现状、最新土地利用现状、土地利用总体规划等数据，初步梳理出符合标图建库标准的图斑，作为新增“三旧”改造项目范围的潜力图斑。

筛选库外潜力图斑中改造条件较为成熟的图斑；

结合城市发展战略、“十四五”规划及近期重点建设项目安排、“三旧”改造考核任务、改造意愿等，通过实地调研的方式，删减近期不具备改造条件的库外潜力图斑，最终将改造条件较为成熟的库外潜力图斑确定为拟新增“三旧”改造项目范围。

图1 廉江市“三旧”改造范围图

改造单元范围是指编制城市更新单元规划的范围，也是支撑项目实施的最小规划统筹范围。“三旧”改造专项规划编制时，改造单元范围一般是以“三旧”改造项目范围为基础，为完善改造区域内公共设施，充分整合分散的土地资源，推动成片连片改造，实现区域统筹，落实国土空间总体规划的强制性内容及管控要求，划定的具有一定面积、相对成片的改造范围。一个改造单元范围可包括1个或多个“三旧”改造项目范围。 

（1）整合“三旧”改造项目周边用地

以成片连片为基本原则，以“三旧”改造项目范围为基础，叠加城市总体规划、控制性详细规划、权属等数据，沿“三旧”改造项目周边的道路、河流线、产权边界线、行政管理界线等，对“三旧”改造项目周边零散用地进行整合，在保证基础设施和公共服务设施相对完整的基础上，形成改造单元初步范围。

（2）剔除限制性因素

在改造单元初步范围的基础上，对改造单元范围内的用地进行详细分析，在保持改造单元范围尽量规整的基础上，剔除无需纳入改造单元范围的用地。无需纳入改造单元范围的用地主要包括以下情形：

• 现状保留的建成区，可通过道路进行分割的，不纳入改造单元范围；

• 可单独开发的空地不纳入改造单元范围；

• 涉及永久基本农田、生态保护红线等规划管控要素的不纳入改造单元范围。

（3）分类确定主导功能

在剔除限制性因素后的改造单元范围基础上，根据“三旧”改造项目的改造类型、改造用途等，结合城市发展战略，对改造单元的主导功能用途进行划分，如重点产业发展、产城融合更新、综合服务提升、历史学问连片保护与活化等类型。

（4）划定改造单元范围

根据主导功能划分，对改造单元初步范围进行细分，最终形成面积大于1公顷、形状相对规整的单元范围，即为“三旧”改造专项规划中的改造单元范围。根据主导功能用途及所处区位情况，进一步将改造单元划分为重点改造单元和一般改造单元，为改造时序的确定提供重要依据。

图2 廉江市中心城区“三旧”改造单元划分图

“三旧”改造专项规划是引导地方“三旧”改造工作的纲领性文件，科学编制“三旧”改造专项规划，合理确定“三旧”改造项目范围和改造单元范围至关重要。城市更新项目复杂多样，不同地方政策要求也不尽相同，地方在实施“三旧”改造中，可结合项目实际情况，依据专项规划开展“三旧”改造项目标图建库动态调整、更新项目申报、单元规划编制等工作，分区引导、分类施策，提出差异化的城市更新策略，做能用、好用、好管的规划。

编辑概况

郑霞，w88win优德中文版项目经理，南京师范大学人文地理学硕士，主要从事城市更新、土地征收成片开发相关领域工作，具有扎实的专业理论常识和丰富的项目实践经验。

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