联系大家
中地原创

原创 | 如何做好土地估价报告备案工作

来源:??????2022/12/23 14:45:26??????点击:

      目前,土地估价报告电子化备案已成为土地估价机构完成土地估价报告的一个必要流程,如何做好土地估价报告备案工作成为估价机构和估价师的工作重点。因此本文将从电子化备案的作用、备案注意事项,相关问题及建议进行讲解,方便土地估价师和土地估价机构做好土地估价报告电子化备案工作。

一、电子化备案的作用

1.强化评估报告公信力,规范估价行业行为

在土地估价报告电子化备案制度实施前,存在过估价机构或报告使用人篡改报告内容的现象,损害整个评估行业的公信力。实施电子化备案后,备案报告不能篡改,任何变更都留有痕迹,加强了土地估价行业监督管理,提高了土地报告质量,在维护土地市场秩序,促进土地估价行业健康有序发展等方面起到重要作用。

2.加强各级自然资源主管部门土地动态管理工作

通过电子化备案,各级自然资源主管部门可以掌握辖区内土地资源的用途、数量、价格等信息,可以密切关注土地的具体情况,对土地进行动态管理和信息化处理,为日后连接其他部门如税收、规划等系统打下基础。

3.完善土地估价报告抽查评议制度

实施电子备案后,土地估价机构不再上报估价业绩项目清单,有关业绩和备案情况由备案系统自动生成并向社会公示,进一步完善土地估价报告抽查评议制度,解决人工抽查报告存在的资料多容易出错的问题,简化了土地估价报告抽查流程,提高了评审效率,并节约各项成本。

4.提升估价行业工作质量

估价资料信息化可以提升估价行业工作质量,主要体现在以下3个方面:

? 电子化备案有利于保存土地估价报告的底稿和各类评估信息,方便查询、存储、数据传输等工作。

? 土地估价机构和土地估价师可以方便查询已完成的土地估价项目,并分时段分类别一键导出业绩清单,方便土地估价机构制作投标文件和土地估价师制作职称文件及各项证明文件等资料。

? 估价师通过查询备案系统,可以对所有备案项目进行查询,了解各类项目的经济指标、价格水平及使用的重要参数,可以为日常工作提供多方面的参考依据,提高项目工作的效率。

二、电子化备案注意事项

土地备案系统内容填写要求和资料上传要求都可以登录全国土地估价监管系https://tdgj.mnr.gov.cn/下载《土地估价报告备案系统用户使用手册》查阅学习,本文仅针对备案系统中需要特别注意的事项进行讲解。

备案系统中需要特别注意的事项主要包括一般性注意事项、格式要求注意事项、内容完整性注意事项、填写规范性注意事项四个方面,以下将分类说明各种注意事项的填写要求,并举例说明典型注意事项的填写过程。

1.一般性注意事项

(1)估价目的

备选项有抵押、出让、核资等及其他目的,当估价目的勾选其他目的时,应填写具体估价目的,如补缴土地出让金、授权经营等。

(2)完成方式、估价机构及估价师

完成方式分为单独完成和合作完成两种方式,如果是合作完成的报告,需要经过各合作单位负责人确认后才能上报,同时也应该勾选全部合作的估价机构及估价师。

(3)报告保密期

报告保密期可以设置无或1-6个月。设有保密期的报告,在报告备案完成后,在保密期内只有估价报告备案人(对应的KEY)有权限查询或变更备案内容。

(4)详表和简表

宗地基本信息表有详表和简表两个版本,目前两个版本均满足备案要求,详表是在简表的基础上增加更多信息,主要目的是收集更多土地信息数据,为日后土地数据信息化应用做准备,也可以为估价机构提供更多参考数据。为了能发挥备案系统土地信息化数据收集和统计等功能,推荐估价机构和估价师填写详表。

(5)附件上传注意事项

? 报告正文

报告正文含土地结果报告和技术报告,可以是没有盖章的终稿报告。

? 报告一览表、签字盖章页

结果报告和技术报告一览表必须盖章才能上传;估价师、估价机构法人签字盖章页和估价机构公章盖章页必须在同一页,也必须盖章才能上传。

? 采用市场比较法的附件要求

需上传案例位置图和案例照片。

? 背景材料

背景材料可以是现场勘查表、估价依据等材料。

(6)数据检查

报告上报备案前必须经过数据检查无误后方能上传,数据检查不通过将提示具体不通过的原因,一般提示的问题有宗地总面积及总估价额不等于所有宗地(或所有分用途)宗地面积及估价额之和、没有地图标注、地图没有截图成功,没有勾选估价师等问题。

2.格式要求注意事项

(1)附件格式不符合要求,需借助工具进行压缩或拆分

备案系统上传的文件有内容、格式、容量、数量和清晰度要求,评估机构在备案的时候常会忽略导致重复返工,甚至被抽查时降低评分等级。如按要求上传的土地报告标准是≤15M word文件(doc、docx)的结果及技术报告。但有些评估机构在上传时只上传技术报告,从而导致等级被降低,或者报告大小会大于标准要求,此时可以在报告上传系统前,用word、wps等App对全文的图片格式压缩,缩小文件。

备案时经常会遇到报告附件文件过大不符合上传要求的问题。这时可借助Adobe Acrobat、福昕等App工具进行拆分,调整分辨率等。

(2)合并版报告格式不协调

报告正文要求将土地结果报告和技术报告正文合并成一个文件,但在日常工作中,因为土地结果报告和技术报告正文内容非常相似,所以估价师一般会先做好技术报告终稿,然后再修改结果报告,假如结果报告和技术报告是两个独立的文档,那么在合并文档时通常会出现结果报告的字体、页码、页面设置等格式和技术报告有不协调的情况,所以建议先在结果报告和技术报告合并版的报告模板上做好技术报告终稿,然后再根据技术报告内容修改结果报告。

(3)宗地数、宗地总面积、估价额及估价收费额等数值填写错误

备案系统中的数值必须填写阿拉伯数字,均可保留1-4位小数,面积单位为平方米,总估价额和估价收费额单位均为万元,单元格不能有空格号,否则数据检查提示填写错误。

3.内容完整性注意事项

内容完整性主要包括附件内容完整性和填写内容完整性,估价师在备案时可能因为缺少附件而不能完成备案或者填写内容不完整而降低报告评审等级,因此需要注意备案完整性要求。

(1)附件内容完整性

上传的附件资料包括土地结果报告和技术报告正文、报告附件(含报告签字盖章页,含结果报告和技术报告一览表、委托估价函、委托方营业执照、估价对象位置图、照片、土地和房屋产权证明材料、他项权利证明材料、背景材料。

(2)填写内容完整性

? 土地利用状况

根据土地技术报告第二部分的“土地利用状况”内容填写。

? 条件与限制

      ◆ 前提条件和假设条件

      根据报告中“估价的前提条件和假设条件”内容填写。

      ◆ 基础设施条件

      根据《土地估价结果一览表》中“基础设施条件”内容填写。

      ◆ 规划限制条件

      根据报告中“地价定义”内容填写。

      ◆ 影响土地价格的其他限定条件

      根据《土地估价结果一览表》中的“影响土地价格的其他限定条件”内容填写。

      ◆ 其他需要说明的事项

      根据报告中“其他需要特殊说明的事项”内容填写。

      ? 因为备案系统填写有字数限制,且本部分内容篇幅较多,如填写的字数超过限制,可备注:“由于字数限制,其他内容详见估价报告”。

      4.填写规范性注意事项

(1)多宗土地(或分用途)项目填写

一个项目含有多宗土地(或分用途)需单独出具对应价格时,总宗地数、宗地总面积及总估价额必须等于所有宗地(或所有分用途)宗地数、宗地面积及估价额之和,否则不能通过数据检查。同时有多少宗土地(或多少种用途)需单独出具对应价格,则应添加对应数量的宗地。

例如:某项目估价目的为出让,需评估住宅、商业、商务用地分用途价格,则宗地数应填3,宗地总用地面积及总估价额等于住宅、商业、商务用地面积及估价额之和。

(2)面积、单位面积地价及单位面积出让金

面积填土地面积,单位面积地价和单位面积出让金数值相等,并等于报告的地面地价数值。

(3)地图标注

不要求标注位置和面积等与实际位置和面积严格相等,但应保证一定的准确性,可运用底图、测量、搜索、定位等工具辅助标注,编辑的红线必须闭合,必须点击截图并提示截图成功,否则数据检查会提示缺少截图。

(4)现状与设定对比

? 实际用途和设定用途的主要用途和用途明细

      ◆ 主要用途根据项目中计容建筑面积占比最大的用途勾选。

      ◆ 用途明细可多选,应根据项目具体用途勾选,并应选择对应细分用途。

      ◆ 设定用途中用途明细还应填写设定的土地使用年限。

例如:某宗土地用途为住宅兼容商业(批发零售用地)、商务用地,住宅为主用途,则主要用途勾选住宅用地,用途明细勾选住宅用地、商服用地中的批发零售用地及商务金融用地,并填写各种用途设定的土地使用年限。

? 容积率

如果规划条件没有规定容积率下限,则规划容积率下限填0;待开发土地的实际容积率填0。

? 开发程度

例如报告的开发程度描述:估价对象于估价期日的实际开发程度为宗地红线内外“五通”(通路、通电、通讯、给水、排水),红线内“场地平整”,地上已建成一栋钢筋混凝土结构8层的建筑物。根据评估目的及委托方要求,评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通讯、给水、排水),红线内“场地平整”。则应按照如下填写:

      ◆ 宗地内开发程度

      只填写宗地内通平情况,即勾选“五通一平”(通路、通电、通讯、给水、排水,场地平整),并在空格处填写地上已建成一栋钢筋混凝土结构8层的建筑物。

      ◆ 估价期日实际开发程度

      填写宗地内外通平情况,即勾选“五通一平”(通路、通电、通讯、给水、排水,场地平整),并在空格处填写地上已建成一栋钢筋混凝土结构8层的建筑物。系统没有区分宗地内外开发程度,故勾选内容和宗地内开发程度一致。

      ◆ 估价设定的开发程度

      根据报告设定情况填写通平情况,即勾选“五通一平”(通路、通电、通讯、给水、排水,场地平整)即可。

(5)评估方法填写注意事项

? 基准地价系数修正法(或路线价法)

      ◆ 土地用途

      主要用途勾选项目主用途参照的基准地价修正体系对应用途,用途明细勾选项目需评估的用途。

      例如:某仓储用地使用了基准地价系数修正法评估,所在城市公布的基准地价中仓储用地参考工业用地进行评估,则主用途应勾选工矿仓储用地,用途明细勾选仓储用地。

      ◆ 开发程度、基准日、容积率、最高使用年限

      为基准地价内涵对应的开发程度、估价期日、容积率、最高使用年限。

? 市场比较法

      ◆ 土地开发程度

      勾选案例挂牌公告和成交公告设定的开发程度。

      ◆ 土地等级

      填写案例主用途基准地价级别。

      ◆ 地图标注

       与上述估价对象地图标注做法一致。

      ◆ 交易时间

       填案例成交时间,而非本项目估价期日。

例如:某项目需评估2022年1月1日住宅兼容商业用地的价格,住宅用地为主用途,开发程度为六通一平,经查询到所在区域的住宅基准地价级别为5级,商业基准地价为6级。

当采用市场比较法评估时,其中一个住宅兼容商业用地案例成交时间为2021年9月1日,挂牌公告显示其土地开发程度为五通一平。经查询,所在区域的住宅基准地价级别为7级,商业基准地价为8级,则这个案例的土地开发程度应勾选“五通一平”,土地等级填7级;交易时间填2021年9月1日。

? 收益还原法

如果是只出租土地,则只需要填写土地租金、土地年收益(第一年的)、土地年费用(第一年的)、土地还原率、土地总价等内容。

如果是出租房地产,剥离建筑物价值计算土地价值,则全部内容都需填写。

可比案例需写上全部案例的名称和位置、案例平均租金和比准租金。

? 剩余法一(适用于已建成土地)

      ◆ 折旧年限

      按建筑物已使用年限+耐用年限填写。

      ◆ 房屋年折旧率

      按年折旧额与重置成本的比例填写。

? 剩余法二(适用于待开发土地)

综合税费率:如果项目有多个用途,按一个地块评估,且每个用途的税费率都不一致时,可以按综合税费率=总税费/不动产开发价值的值填写。

例如:某宗土地用途为商业、商务、住宅用地,其不动产开发价值占比分别为30%、20%、50%,根据当地的政策,其税费分别为9%、8%、7%,则综合税率=30%×9%+20%×8%+50%×7%=7.8%。

? 其他方法

采用其他方法时,应写出具体的技术思路和计算公式。

例如采用间接法计算划拨地价:间接法的技术思路是采用估价对象的出让地价减去增值收益进行计算,其中出让地价采用收益还原法和基准地价系数修正法进行评估得到,土地增值收益通过调查出让土地与划拨土地的地价差异分析确定。计算公式为:划拨土地价格=(出让土地价格-土地增值收益)×年期修正系数。

三、备案系统相关问题及建议

我企业已经成功完成多地土地征收成片开发方案编制和审批,积累了大量工作经验,针对工作过程中遇到的难点、疑点,形成如下几点思考:

1.备案系统经常崩溃

土地评估项目数量与日俱增,时间要求却不断缩减,且土地估价报告在交付委托方前必须经过电子化备案。假如备案系统经常崩溃,需要长时间维护,会影响评估项目的进度,因此国家应该准备多个备用服务器解决运维问题,在系统崩溃时系统维护方能短时间内启用备用系统,方便开展备案工作。

2.报告已备案,但查询不到内容

有些土地估价报告虽然已备案,但是相关自然资源部门查询不到备案内容。咨询了系统维护方,这是因为报告备案上网维护有个过程,存在时间差。因此备案系统应该尽快进行改造升级,缩短维护过程,假如备案内容长时间查询不了,系统应该出示相关提示,方便估价机构与委托方沟通项目进度。

3.备案内容多次变更

已备案报告可以查询历史版本比对结果情况,可以了解报告经过多少次变更,每次变更的内容。变更次数较多,内容变化较大的项目将成为重点关注项目,建议报告备案人在上报前认真检查备案信息,减少错漏问题。如果是委托方原因,也要跟委托方进行沟通,在确定了所有事项后才进行备案,减少变更次数。

结语

土地估价报告备案作为土地报告项目的重要环节,经历了政策试行和全面电子化备案制度落实的发展过程,电子化备案已成为土地估价项目中重要的环节,因此在土地备案时必须认真做好备案准备工作,严格按照备案流程完成备案工作,避免出现常规性错误,处理好各类注意事项,才能合理有效的完成备案工作,发挥电子化备案强化评估报告公信力,规范估价行业行为,土地行政主管部门动态管理土地信息,完善土地估价报告抽查评议制度及提升估价行业工作质量的作用。

编辑概况

林文坚,w88win优德中文版评估部副高级工程师,注册房地产估价师、注册土地估价师、土地登记代理人、国土专业工程师,主要从事国土出让底价、补缴出让金评估、租金评估、军地评估、抵押、资产处置、收储拆迁、三旧改造项目成本与收益测算分析、课题研究、地价动态监测、标定地价、基准地价等各类项目。


?注意:非营利性质的转载请注明出处,商业性质的转载请联系版权人。

XML 地图 | Sitemap 地图