2022年3月23日，由广东省“三旧”改造协会主办，协会政策与法律专委会、协会产业促进中心、中地研究院承办的“话道旧改”栏目第九期如期举行。

改革开放初期广东省吸引了大量劳动密集型工业企业，全省形成数千个村镇工业集聚区。广东省作为全国第一经济大省、制造业强省，目前正处在高速增长向高质量发展转换的关键时刻，对建设用地特别是工业用地的需求十分迫切。在国家不断强化节约集约用地、新增用地增长空间日益受限的大背景下，只有加快推动村镇工业集聚区等低效用地升级改造，向存量拓空间，向集约增效益，才能有效保障全省经济社会平稳健康发展。当前政策环境发生了变化，转型过程中社会资本投资的方向也逐步转向产业园区，村镇工业集聚区改造充满机遇和挑战。

本期话道旧改沙龙主题为“村镇工业集聚区升级改造的机遇和挑战”，由省“三旧”改造协会实行秘书长田光明主持，大沥镇镇政府代表、中山大学教授丘海雄、广州市现代城市更新产业发展中心实行院长江浩、TIC时代全球创客小镇负责人周云强、深圳科技工业园集团有限企业招商总监柳梦茜等专家参与，就村镇工业集聚区升级改造的机遇、村镇工业集聚区改造面临的痛点难点、村镇工业集聚区改造的典型做法和经验、村镇工业集聚区改造建议这四个焦点问题开展讨论。

参会嘉宾以专业视角洞悉行业经纬，以发展视角解读政策精髓，对村镇工业集聚区升级改造的机遇和挑战展开讨论对话，通过不同领域专家的思想碰撞，使得本次探讨的主题得到了升华。

“话道旧改我来说”，本期话道旧改专家观点如下：

专家观点

观点一：省委省政府赋予佛山巨大的政策空间和先行示范的机遇期，“三旧”改造充满机会，大有可为

省委省政府支撑佛山在新时代实现高质量发展，打造先进制造业创新高地。在土地资源增量不足的情况下，实现制造业的发展需要提高土地的利用率。在土地资源的有效利用方面，省委省政府要求佛山在“三旧”改造上先行先试，希翼佛山在土地资源配置供给侧改革方面要做出榜样，在成片连片土地的开发利用上要做出试点，要加大“工改工”项目的支撑力度，攻破土地权属和利益的壁垒。围绕佛山的发展重点，“三旧”改造充满机会，大有可为。

观点二：产业集群对产业升级非常重要，佛山未来的产业发展方向应该注重原有产业集群的升级

对于产业集群的概念，我觉得佛山的经济长盛不衰与产业集群星罗棋布密切关联。产业集群是一种有竞争力的产业组织形态，过去对于佛山产业发展起了很大的作用，对未来的产业升级也有非常重要的作用。根据产业链重构研究，外商、外资大规模迁出珠三角的情况较少，迁出的主要是低端加工业。这是因为经过三四十年的发展，珠三角的产业规模越来越大，供应链和产业链越来越完善，产业政策和产业生态越来越优化，产生了产业粘性，形成产业集群的效应。

产业转型升级有两种路径，一是价值链内的升级，指的是发挥原有产业的比较优势，如果已经形成产业集群，实际就是产业集群的升级，通过创新、数字化、智能化，从制造走向智能制造，以提高附加值和竞争力；二是价值链间的跨越，指的是培育附加值更高的新兴战略产业。

省委省政府对佛山和东莞两个制造大市都寄予厚望，但是希望略有差别，这主要是基于两个制造业大市发展路径和基础的不同。佛山具有较强的产业基础，改革开放激发了佛山传统产业的活力，涌现出大批内源性的产业集群。以内源经济形成的发展路径，决定了佛山不适合“腾笼换鸟”，而是适合以价值链升级助推产业转型升级。省委省政府希望佛山培育壮大产业集群，已经形成集群的其实主要是佛山的传统产业。所以佛山未来的产业发展方向应该注重原有产业的提升、原有产业集群的升级，通过数字化、智能化推动传统产业转型升级，从制造走向智能制造。

相反对东莞的希望，更多的是培育战略性新兴产业。因为东莞是外延经济。早期的东莞是个农业大市，发挥毗邻香港的交通区位优势，乘借改革开放的东风，以“三来一补”外商投资为主的方式实现了较快的产业增长，但是根性不强。“腾笼换鸟”对东莞来说是比较适合的。同时，东莞大力开展对基础研究的投资，对未来的新兴产业的培育也很重要。因此，东莞相对佛山而言，更强调“腾笼换鸟”，大力培育新兴产业。

未来佛山发展主要是产业集群升级，那么“三旧”改造“工改工”也应该明确，在兼顾产业链跨越，培育引进战略性新兴产业“腾笼换鸟”的同时，以服务于集群升级，“改笼育鸟”为主要目标。

观点三：产业链的配置由市场决定，村级工业园改造需要结合市场规律考虑产业链的空间分布

未来产业发展的地域性分工会越来越明显。以佛山张槎纺织生产为例，张槎是做针织生产的，产品却在广州中大布匹市场销售，生产与销售分离，典型的“佛山生产，广州服务”。广州中大布匹市场规模巨大，具有展销和品牌的优势，张槎很难形成布匹和成衣的专业市场，但是生产端有成熟的产业链配套，并且场地费用、人力成本较低，相比广州优势更大。以前大家理论上谈的是全球价值链，现在我国出现了一个全国价值链的趋势，产业是全国布局的。大家研究了东莞厚街众家联“抱团”的案例。以前家具企业各自为政，通过东北绥芬河从俄罗斯进口白木、原木，运回东莞加工。后来发现这样东莞的土地价值无法凸显，于是他们与绥芬河的企业和政府合作，木材到了绥芬河以后加工成板材料，再运回东莞。厚街拥有全世界最大的镇一级家具会展和专业市场，有慕思等品牌和研发设计机构，已经走向了智能制造。上游加工在东北，中、下游在东莞，这就是全国产业分工布局，形成全国价值链的案例。

广东特别强调链长制，从打造产业链的角度完善产业生态环境来说是好事。但是每个地方，甚至一区、一镇都提出打造全产业链，不是好的选择。在全国范围内、全省范围内可以打造全产业链，但小范围不适合打造全产业链。因为产业配套不是以地域为单位的，它有自己的配套原则。所以村级工业园改造，需要思考产业链如何打造，什么产业可以在当地做，什么产业不一定在当地做，敬重市场规律和逻辑。

观点四：走向智能化的第一步是数字化，数字化必须“抱团”

企业如果不走向智能化是“等死”，走得不好是“找死”，所以智能化的路一定要走，而且要走好。广东很多产业不适合过早走自动化的路子，相反，数字化更重要。在一次座谈中，小熊电器的代表就表示，尽管企业规模很大，但是每批产品的数量不多，产品经常更新，自动化成本过高。还有做全屋定制的企业代表表示，企业没办法做到自动化，但是非常需要数字化，在接单的时候需要马上知道该用多少物料，需要供应商提供什么东西。所以数字化比自动化更重要，数字化是智能化的第一步。

在产业数字化赋能产业升级方面，佛山其实已有自己的经验。很多人误认为佛山众陶联的经验就是或等同于供应链集采，实际上众陶联经验的核心是“抱团”解决企业不能解决的行业痛点，供应链集采只是打造产业+互联网+金融的产业服务平台的切入点，或者说是编织产业网络的手段，他们认为陶瓷行业乃至泛家居的根本出路在于智能化，而智能化的第一步是“抱团”数字化，实际上众陶联的发展重点已从供应链集采转向“抱团”数字化。杏坛镇的全塑联是多个行动主体“抱团”为塑料产业提供产业链闭环服务的生产服务平台，服务的重要切入点就是“抱团”数字化。目前全塑联已获得佛山政府中小企业“抱团”数字化项目的支撑。佛山已经在某种程度上走出了自己的路子，明确了走向智能化的第一步是数字化，数字化必须“抱团”，并且政府也支撑企业“抱团”数字化。

观点五：园区的增值服务对企业的孵化成长至关重要

大家调查了清华启迪、星河集团、天安数码等企业运营的园区。清华启迪运用清华大学自身的技术资源，为园区企业孵化提供技术服务；星河集团利用房地产商的雄厚资金解决企业的资金不足问题；天安数码则提供全方位的服务，包括为年轻员工提供健身服务，为研发人员的孩子提供看管、兴趣培养等服务。这些园区以解决企业需求为导向，提供如技术、资金、员工健身、员工育儿等增值服务。假如这些服务都做好了，企业创业创新的成功率就会提高。

江 浩-广州市现代城市更新产业发展中心实行院长

观点一：村级工业园改造应软硬兼修，以软推硬，软工先行

一是“软”研究先行，因为村级工业园存在众多不同的业态和利益主体，没有前期扎实的“软”研究推不动“硬”效果，所以要软工先行；二是“软”动作出击，招商是“软”动作，开发是“硬”动作。通过预招商了解企业需求，再启动“硬”开发；三是“软”力量推动，村级工业园改造过程中，智库和行业协会这些“软”力量、“软”实力要先到位，解决好什么时候干，谁来干，怎么干，在哪里打点等问题。

观点二：以三种融合，拓宽村级工业园开发路径

一是产商融合，广州提供市场、研发和人才，佛山进行制造，二者实现联动，比如大沥很多的专业市场是广州一级专业市场的联动市场；二是南北融合，广州作为南大门，佛山作为全国重要的制造业城市，很多北方企业到南方找市场，实现资源整合；三是国民融合，国企与民企共同参与村级工业园改造，国企主导一级开发，解决土地整备、拆迁等难题，使项目有靠山，民企介入二级开发，发挥其后端的二级体制、人才保障方面的优势提升效益，使项目有发动机。产商融合、南北融合、国民融合是村级工业园改造这项工作中真实发生的三种模式。按照这样的模式，无论是佛山的村级工业园，还是广州的村级工业园，都能在更大的格局上找到自己的开发路径。

观点三：应该从更大的格局上去做村级工业园改造过程中的产业转型和导入的研究谋划推动

以家居行业为例，传统家居都在佛山，但定制家居基本上在广州。这是因为广州的消费人群反推了柔性生产，同时广州有大量的设计师，所以定制家居排名前列的企业主要在广州。当定制家具做到一定程度后，它的整装就会变成消费者的需求，由于传统家居本来就在佛山，所以泛家居的很多全生产的企业都在佛山。打造链长制，并不是各自为政把自己的链做全，而是各自把自己在链长制里面的链做长，从全国体系来看，这就是全链条。所以应该从更大的格局上去做村级工业园改造过程中的产业转型和导入的研究谋划推动。

观点四：村级工业园改造要采取三步走的策略

一是建议在村级工业园改造前期调查的基础上对村级工业园进行分类，包括后期开发的方向（产业、商业、居住、公配、绿地等），改造模式（拆除重建、微改造），改造主体等（政府、企业）。二是通过预招商调动市场力量的介入。通过项目的招商推介会、路演会向市场进行宣传以便意向企业落位。三是建议平时多与区属国企、市属国企和产业投资机构进行对接，对具体的项目编制深度方案，以便项目尽快落地。

大沥镇镇政府代表

观点一：政府在实施村级工业园区改造过程中面临五大问题

一是改造意愿不强。早期的村级工业园是一种野蛮发展的模式，产业形态较为低端，村集体对建设高层厂房的意愿不强，同时村集体无需改造也有较高的收益，因此改造意愿不强；二是土地利用效率不高，容积率一般只有0.8；三是工改前期投入资金大、解约拆除难度高，社会资本参与工改的热情不高；四是产业空间少与中小微企业想购得或租赁土地来建设厂房的需求大之间矛盾突出；五是对于现在的“工改工”，主要矛盾是如何把资金、投资和后续的市场需求连接起来，通过发挥政府拥有较高民众信任度的优势，引导村集体和企业积极参与“工改工”。

观点二：在国企和民企合作改造模式上，国企和民企各具优势

国企和民企合作改造，目前有两种合作方式：一是集约建园。集体经济组织将集体建设用地出租给公有资产企业，公有资产企业完成土地整理后，通过合作引进多家企业。企业按政府的规划引导建设厂房，政府统一规划并投资一部分配套设施，租赁期满后将物业返还给村集体，让村集体也能享受园区发展的红利。二是合作开发。与集约建园的不同之处就在于只引入一家有招商运营能力和产业实力较强的企业，依靠企业的市场触觉、产业定位，由企业统筹物业的使用。在达成合作意向后，按照企业要求建设具有高度匹配性的园区，只需保证引入的企业有稳定的现金流用于偿还银行贷款即可。

在国企和民企合作上，国企和民企各具优势，国企的优势在于：一是公有资产企业不以营利为最终目的，即使资金回收的期限长一点也问题不大；二是前期由公有资产企业融资，解决租赁和土地供地条件问题，后续可以根据企业的需求定制厂房。民企的优势在于具有敏锐的市场嗅觉、丰富的开发经验和较强的招商运营能力。国企和民企合作改造，发挥各自的优势，能更快的推动改造。

观点三：产业转型升级既是国家战略，也是佛山发展的现实需求

一是湾区战略做背书。在粤港澳大湾区战略中，佛山的定位是制造业创新中心。拥有湾区战略背书，北方企业来广东设生产基地时会考虑佛山，因为对佛山发展制造业的前景有信心。二是产业形态重塑的需要。要更新整个产业的形态，必须改变以前的人海战术或者低端的拼价格的做法，以建筑形态的升级倒逼企业内部的升级。三是人才对环境的需求。按照现在的发展趋势，升级后的工人不像以前流水线上的工人，更像白领，他们可能有丰富的常识和操作经验，有居住、休闲、娱乐、教育等配套需求，这也是实现高端制造升级的一个优势。

观点四：市、区政府高度重视工改，出台优惠政策激发村集体改造积极性

一是在“工改工”项目认定方面有很多优惠政策，比如规划方面，一个“工改工”项目可以申请15%-20%的生活配套设施。二是财政奖励，200亩以上的工改项目可以享受60万/亩的奖励资金；对于集转国项目，原土地所有权人还可以享受20万元/亩的奖励；对于工改工项目集转国的，区、镇两级政府不参与土地出让金的分成。村集体有盈利的空间，因此对工改有比较大的热情。三是政府也探索了公有资产的企业统租统建，以此激发村集体改造的积极性。

观点一：产业转型是时代赋予的机遇，企业在完成转型升级后是一片巨大的蓝海

作为民营企业，在实际项目推进中确实存在一些问题，比如缺少成熟的经验可以借鉴、经济无法平衡等，但在产业转型时，对企业来说也存在一些潜在的机遇。以创客小镇为例，通过打造以智能制造为主的生产性服务业产业集群和泛家居产业集群，不仅能够赋能于大沥、南海乃至于佛山和整个湾区制造业的创新，还能帮助企业从传统到数字化甚至到智能化的转型。政府也在数字化的转型升级方面提供了大量的资源、资金、人力和物力的支撑。在完成转型升级之后，是一片巨大的蓝海。作为先行的市场参与者，能够从企业经营的角度享受到一波比较大的红利，同时积累“工改工”项目和混合开发项目的经验。

观点二：要把当地的产业做大做强，实现区域分工明确、优势互补

在2016年时代中国做创客小镇的时候，当时提出来做30个这样的小镇，大概是占地面积3平方公里1个小镇的概念。起初对每一个小镇并没有很清晰的规划，可能是发展大而全的产业。但是在创客小镇过去4年多的历程里，大家发现不管是泛家居还是智能制造生产经营服务业，还有很多其他的产业不可能全部拿到一个园区里来做。因此作为民营企业，不管是工改居、工改工，还是混合改造，每一个项目大家可能都会去聚焦当地的产业特点之上，不管是传统的，还是引进的新兴产业，用数字化或其他先进的方法进行培育，同时导入自身的优势资源将当地的制造业产业集群做大做强。所谓长尾理论，就是将长板做大做强，短板则在各方面进行互补。只有把当地的产业集群做大做强之后，才有可能实现镇与镇、市与市、省与省之间的优势互补。

观点三：企业选址进行新园区开发主要考虑五大要素

一是当地产业集群基础。对于企业来讲，商肯定是摆在是第一位的。创客小镇后期主要是运营和招商，它已经有非常精准的招商定位——智能制造的生产经营服务业以及泛家居的产业集群。如果换到其他地方，大家不一定是生产性服务业或者泛家居，有可能是整个手机的供应链，或者是说白色家电的供应链。二是新园区的选址能满足配套需求。假如大家今后在其他的地方做这种产城融合的项目，大家希翼既要有产业的空间，也要有居住、休闲、娱乐、医疗、教育等高端生活配套，满足企业及员工的配套需求，这对于大家开发运营企业而言，在选址以及在调研方面是一个重要的参考。三是新园区能为企业提供高端的资源和技术。在做创客小镇的时候，大家把企业的总部研发、办公吸引过来，并不影响它的工厂在其他地方。这些企业之所以愿意入驻是因为在创客小镇他们能够以较少的成本享受高端的资源和技术，大家也把这种模式运用在其他的项目上。四是新园区能为企业提供数字化、智能化的服务。在现在的创客小镇里，大家为本土的制造业企业提供数字化、智能化的服务，使他们的产能提升了10倍，利润增加了5倍，成本减少了50%。五是吸引同类的产业集聚。大家下一步考虑通过降低租金或者其他成本的形式鼓励这些企业把更多的同行或者相同产业链吸引进来，形成聚合，这样必定能获得多方共赢。

柳梦茜-深圳科技工业园集团有限企业招商总监

观点一：招商和运营是相辅相成的，以运营来带动招商会有更好的效果

企业进驻园区一般比较关注以下四点，一是企业更偏向于相对私密、独立、园区环境比较好的空间；二是更看重园区的服务，从外地引进来的高新技术企业会考虑企业进驻后人才的配套需求能否得到满足；三是政府的扶持力度，企业进驻后成本能否降低；四是投融资方面是否能提供相应的支撑。前期招商需要了解企业的痛点，进行深入的交流，和政府部门形成联动，制定出符合行业需求、可以落地的政策。

观点二：园区的深度服务和运营来可以加速产业转型升级

传统产业园的运营方式以销售厂房为主，但因建造及土地成本增加、工改年限短、资金回报周期长、市场上供应量足无法保证企业入驻率等因素制约传统产业园的发展，运营服务未来可以为产业园区带来更多的增值。园区通过技术和资本赋能，可以加速实现企业的转型升级。佛山很多企业现在面临阵痛，需要转型升级。因为成本高、周期长、不确定因素多，传统制造企业不愿自行研发技术，更倾向与研究院合作，将研究院现有的成果进行落地转化，实现企业转型升级，加快产能的实现。这一部分企业需要大家在前期招商过程中通过运营服务的沟通，了解其对应需求，后期入驻后提供对应的技术扶持或者投融资。这些企业有自身制造基础，技术产品一旦实现更新，未来增速能够有很大的发展，比单纯的这种基金机构来投资的话，成功的可能性会更高一些。现有一些园区，像苏州，都有很成功的案例，这是产业园区越来越注重运营服务的原因之一。

观点三：需要深度挖掘企业需求，按照企业需求优化园区产品的配置

以大家最近走访的口腔器材这个行业的企业为例，这个行业在狮山本身有20多年历史，现在整个片区聚集了300多家企业，这一部分企业原先是只在这里生产的。但是大家通过协会那边了解到，像每年的华南口腔展览，就是全国的三大展览之一，其实他们对物业的需求不是最传统的这种厂房的需求，他有研发的需求、总部的需求，同时还有展销的需求，它需要有一个这样专业性的园区，能够给他们提供相应的物业载体，前期可能以租赁形式入园，后期可以把厂房买下来，需求多样化。这给大家一个启示，需要深入和企业进行交流，了解企业未来潜在的需求，从而根据需求优化园区产品的配置。

观点四：产城融合园区可以带动当地经济的发展，给片区带来活力

以传统制造业为主的产业园区地理位置相对偏远，对周边配套设施的要求不高，而以高新技术企业为主的产业园区一般位于城市核心区，与优质产业同步引入的都是高精尖的人才，对落户、生活、教育、医疗等的需求，对产业园区的配套要求较高。这种产城融合的园区通过产业的导入能带来经济的增量，同时高端人才的进驻也能拉动消费能力，带动当地经济的发展，未来能够给片区带来很大的活力。

“话道旧改”先容

“话道旧改”是由广东省“三旧”改造协会主办，政策与法律专委会承办，中地研究院联合实施的专业型专题沙龙。话题围绕健康城市、城市品质、政策体系、规划引领、市场动力、旧村改造、产业引入、老城微改等主题展开，“定期定向”邀请有关专家进行研讨分享，既有对“三旧”改造的政策梳理和宣讲，也有对热点焦点问题进行观点碰撞并形成共识，从不同行业和专业角度对城市更新进行解读。沙龙预计每月举办一次，对有创新性、启发性的、时效性的核心观点和建议进行整理，可为政府决策提供参考借鉴，为企业战略拟定及具体问题解决提供思路。同时，每季度将整理专家观点汇集，形成《广东三旧改造》期刊“话道旧改”专栏内容，编辑印刷出版，并在协会官方微信公众号和官网宣传报道。

中地研究院

聚焦土地经济与政策、城市更新政策、城市更新实务、土地整备实务等咨询研究工作，致力于打造新型高端智库平台，助力湾区高质量发展。