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原创 | 新型产业用地(M0)评估的思考

来源:??????2019/6/28 17:11:38??????点击:

工业5.0时代的到来,使得一些核心城市已经逐步进入工业化中后期向后工业化转型发展的时期,快速发展的新业态、新产业,无论是在空间区位、载体心态,还是在配套服务等空间需求方面,均较以往的传统工业用地标准更高,新型产业用地在此大背景下应运而生,其具有典型的研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征,能适应新业态、新产业的快速发展。

一、新型产业用地(M0) 

1.新型产业用地产生的背景

追溯到2013年1月,深圳市颁发“1+6”文件,为工改打开地产化之口开始,到2018年9月东莞市颁布国内第一份明确针对新型产业用地(M0)的市级政策,再至2019年3月广州市正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》(穗府办规〔2019〕4号,以下简称《通知》),新型产业用地(M0)的探索一直在前行,目前已经有深圳、东莞、广州、中山、惠州、珠海、顺德、郑州、济南、杭州等城市陆续公布新型产业用地政策,旨在加强工业用地提高利用效率的指引和管理力度。

2.新型产业用地的概念

新型产业用地(M0)指融合研发、创意、计划、中试、无污染生产等新型产业成果以及相关配套设施的用地。新型产业用地(M0)项目用房包括产业用房和配套用房。产业用房指可用于生产、研发计划、勘探、查验检测、技能推广、环境评估与监测等成果用途的用房,配套用房包括小型商业、配套宿舍等。

2新型产业用地的特点

结合各地公布的新型产业用地政策,笔者归纳了新型产业用地的主要特点有:(1)需符合各地产业发展导向;(2)融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能;(3)需包含相关配套服务设施;(4)产权分割销售方面有严格限制;(5)相关规划技术参数有标准和要求,如容积率、建筑高度、服务设施比例等;(6)在用地管理方面,如供地方式、年限要求、功能配比上有不同的规定;(7)行业准入机制上有严格要求。

二、新型产业用地政策的特征及评估注意事项

笔者以广州市为例,结合《通知》的规定,重点分析广州新型产业用地的政策特点,找出新型产业用地的政策特征,并从一个土地估价师的角度,分析新型产业用地在评估中应注意的事项。

三、合理确定出让底价

每个地方均会颁布实施符合地区发展的产业用地政策,地区不一样,政策就不一样;扶持力度不一致,计价方式也不一样;不同的政策立足点,不同的技术思路(比如按照办公或者工业等单一用途计价),采用不同的折扣系数,算出来的政策计价与新型产业用地的直接评估价格也会有差异。如何协调新型产业用地(M0)的政策计价和直接评估价格的关系,成为土地估价师在出具出让底价建议时的一个难点。

笔者以某地区一宗工业用地(孵化器)为例,按照上述提到的“为委托方确定拟出让时相应地段办公用途市场评估地价”和“为委托方确定土地使用权出让价格提供价值参考依据而评估委估宗地市场价值”两种要求进行测算,得到两种要求下地价存在较大差异,存在这种差异的原因主要有:(1)办公用地和新型产业用地之间存在本质价值差异,不同地区这个差异率不同,通过直接评估得到的新型产业用地价格,与通过政策规定计算得到的新型产业用地价格,两者思路不一样,得到的价格也会存在差异。(2)配套设施和转让限制条件的价值影响在地价政策中采用的折扣系数未能完全囊括,在测算办公地价的时候,是按照完全无限制条件下的办公用途进行测算,然后乘以一定的折扣系数进行修正,这个系数是政府考虑各种折价因素后确定的,具有笼统性和政策性的特点。对于某些宗地,这个笼统的折扣系数不一定能反应办公用地与新型产业用地的价格差异。(3)不同的技术方法,采用不同的技术思路,价格差异甚大。如采用基准地价系数修正法进行测算,以广州为例,办公用地有编制办公基准地价,而新型产业用地的基准地价是按照工业基准地价的1.5倍计算,两个两种用途的基准地价有一定的差异,而且区域不一样差异率也不同,由此通过基准地价系数修正法评估的两种用途地价也是有一定差异的。

从以上三点差异可以分析得出,新型产业用地(M0)按政策计价和直接评估市场价值可能会存在一定的差异,作为土地估价师,在出具出让底价决策建议的时候,笔者认为应立足于客观价值,按照孰高原则确定。若新型产业用地(M0)的直接评估市场价格高于政策计算的地价,则应以直接评估价格出具出让底价建议;若新型产业用地(M0)的直接评估价格低于政策计价地价,则应以政策计算的地价出具出让底价参考。


编辑概况

林艳艳,土地估价师、房地产估价师,广东中地企业评估一部部长,长期从事宗地评估,房地产评估,标定地价评估等,具有扎实的理论基础和实践经验。


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