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 上海发布首个农村集体土地出让公告：租赁房建设的历史性跨越；龙岗：建立“城市更新+土地整备”模式； 佛山顺德土地新政:5年内单宗商住地成交价不得超37亿；东莞塘厦：统筹社区4900多亩土地 建7个科技产业平台"； 三季度土地市场流拍面积创下新高； 太原土地二级市场“初长成”……

 上海发布首个农村集体土地出让公告：租赁房建设的历史性跨越

  9月30日，上海市发布了一个重磅文件《上海市农村集体经营性建设用地使用权出让公告》，沪集告字（2018）第001号。

  该文件是上海第一次发布集体经营性建设用地的出让公告。

  关于农村集体经营性土地入市，一直是有希翼突破的一个方面，但是在上海的进度较慢，本次上海的集体土地出让，属于租赁房建设的历史性跨越。

  上海市农村集体土地入市的里程碑，不仅为了新上海人的民生问题，更是关于增加城市竞争力，改变城市发展结构的重大突破。

  从公告中可见，21022.2平方米的土地出让，将用于建设租赁住房，这是上海集体经营性土地入市的重要的一步。

  租赁住房能够解决“农村集体土地入市”、“城市发展”和“新上海人民生”三大问题：

  一、农村集体土地入市之后，建设租赁房，用途其实与国有土地将并无区别；

  二、从城市发展的角度，有了更多的地方可以减轻城市的居住成本，有利于增加伤害的竞争力；

  三、从新上海人的角度，有了解决居住问题的新手段。

  佛山顺德土地新政:5年内单宗商住地成交价不得超37亿

  近年来，龙岗区城市更新局主动作为，通过利益捆绑、创新投资模式、政策倾斜等创新方式，有效解决了造成“断头路”的一系列难题，为全市进一步推进“断头路”建设提供了“龙岗样本”。

捆绑关键节点

  据了解，区城市更新局通过飞地捆绑城市更新单元模式落实土地整备解决不了的政府征收项目的关键节点和历史遗留问题，保障公共利益设施得以顺利落实。比如，东部过境高速公路的建设在园山西坑片区上遇到阻碍，土地征收工作难以推进。为保证高速路建设按时完成，区城市更新局通过加强与土地整备部门的互动，将西坑片区纳入到城市更新单元范围内，捆绑公共利益落实。

  这几年，龙岗区城市更新局制定了城市更新单元优先推进策略，科学调控城市更新项目开发实施时序，对落实政府近期急需建设的学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等公共利益项目，并在政府规定时间内完成公共利益用地上房屋收购及搬迁补偿工作的项目予以优先推进。对涉及市、区重大市政基础设施及公共配套设施建设急需用地的城市更新项目，意向实施主体先行完成更新单元拆除范围内公共设施用地搬迁安置补偿工作的，可以申请优先确认公共设施用地部分的主体。

  探索创新模式，打通路网发展的“最后一公里”

  这几年，为解决城市更新项目周边道路等公共设施建设缓慢、资金困难等问题，龙岗区城市更新局立足于城市更新项目，充分发挥政府政策导向作用，在全市率先探索出企业与政府共同建设独立占地公共设施的60/40模式，鼓励城市更新项目的投资人在完成更新项目公共设施贡献用地移交后，同步投资建设更新项目周边的道路等公共设施，解决道路建设资金问题。

数据显示，截止2018年上半年，龙岗通过城市更新项目进行的道路建设共计106条，覆盖龙岗区平湖、布吉、吉华、坂田、南湾、横岗、园山、龙岗、宝龙、龙城、坪地等11个街道。其中包括居里夫人大道北延段、兴农路、东骏路、西埔路、康中路、罗岗路、山湖路、坳牌路等在内的33条道路已完成建设并投入使用，建成道路总长达10.3公里，投资估算近3亿元，节约政府资金约1.8亿元。

  加强统筹规划，防止城市更新项目“碎片化”

  据了解，当前龙岗正通过创新房屋搬迁补偿机制等方式，加强城市更新与土地整备的联动，多措并举落实重大公共设施建设。

  近年来，龙岗区按照“利益平衡、责任共担、民生优先、产业引领”的原则，将法定图则规划的重要公共利益用地搬迁补偿安置责任统筹捆绑落实到各更新单元范围内，通过规划统筹，鼓励和支撑有实力、有信誉、有品牌、有资源、有经验的“五有”开发企业，以“大片区、大规划、大集中、大资金、大统筹”的方式参与城市更新工作，有效保障了片区内城市品质、产业空间、公共配套协同发展。龙岗区城市更新局负责人表示，这避免了以往城市更新单元计划自下而上申报过程中出现的“挑肥拣瘦、吃肉丢骨头”现象，防止了城市更新项目“碎片化”。

  数据显示，在街道统筹更新单元划定方面，龙岗区目前已有平湖、布吉、吉华、坂田、龙城、龙岗、宝龙、坪地等8个街道完成街道统筹更新单元范围划定工作，共划定统筹更新单元254个，划定范围约45平方公里，统筹落实公共利益用地约16平方公里，土地贡献率达到35%，包括教育设施用地约178公顷、医疗设施用地约41公顷、道路用地960公顷、公共绿地232公顷等;南湾、横岗、园山等3个街道正在开展统筹更新单元范围划定工作，力争今年实现更新统筹全覆盖。

  针对以往城市更新单元内外缺乏规划统筹，导致城市功能结构失衡、空间割裂、城市界面不协调等问题，龙岗区进一步强化空间统筹，综合推进城市更新。在城市设计立体方面，龙岗统筹多个更新单元城市设计，加强片区城市设计概念性规划，促进区域风格协调统一，引导城市界面层次丰富，合理组织功能流线及慢行系统设计，提升整体开发水平，实现建筑空间、产业空间、生活休闲空间、城市公共空间和地下空间“五位一体”发展。

  通过保障公共配套设施与城市更新单元同步更新、同步建设，溢出效应明显，不仅满足了开发单位自身需求，同时也弥补了城市更新项目周边公共配套设施不足的缺憾。

  佛山顺德土地新政:5年内单宗商住地成交价不得超37亿

  10月8日，广东佛山市顺德国土局发布《顺德区人民政府关于进一步加强国有商住性质征地留用地供应管理的通知（征求意见稿）》，为加强顺德商住留用地使用权的供应管理提出一系列新措施，通知自印发之日起30日后施行，有效期5年。此次《通知》针对商住留用地供应全区统筹、实行集体收益保障制度、合理控制单宗商住留用地供应规模、严禁设置影响公平的限制性准入条件、合理确定委托转让价格等提出具体意见。

  值得注意的是，《通知》提出合理控制单宗商住留用地供应规模，要求合理控制拟转让留用地土地面积和建设规模，并确保土地成交总价不超过本镇（街道）商住用地历史最高成交总价，即对顺德十个镇街进行了土地最高价限定。

  据悉，目前顺德土地成交价最高为乐从镇（37.25亿元），由泰禾集团(14.680, -0.22, -1.48%)此前在2016年所拿下地块，其次为北滘镇（34.4亿元），其他镇街最高限价则在20亿元及以下，最低为均安镇（14.00亿元）。这意味着，未来顺德以上镇街的商住留用地地价将不得超过37.25亿元。

  东莞塘厦：统筹社区4900多亩土地 建7个科技产业平台

  当前，塘厦镇统筹社区4900多亩土地，全力推进7个科技产业平台建设，新增工业产业厂房700万平方米，预计总投资1036.28亿元，总税收不低于79.7亿元/年。

在推动产业振兴方面，塘厦通过镇村统筹、“三旧”改造、城市更新等抓手，全力推动7个重大科技产业平台建设，没有动用政府储备地，其中有4个连片工改工和混合旧改的城市更新项目，有3个是盘活社区历史遗留用地。

  7个项目总用地4900多亩，新增工业产业厂房700万平方米，预计总投资1036.28亿元，年工业总产值约1197.8亿元，总税收不低于79.7亿元/年，引进科技创新企业2300家。

  太原土地二级市场“初长成”

  作为全国34个推进建设用地使用权转让出租抵押二级市场试点城市之一，太原市将降低交易门槛作为重点突破领域。通过预告登记的办法，待开发投资额达到法定要求时，再依法办理不动产转移登记,破解了因政府原因无法转让未开发土地的难题。

  制度平台夯基础

  《太原市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案》确定了试点的6项重点工作：制定建设用地使用权交易规则，建立土地二级交易平台，优化土地二级市场交易流程，完善土地市场价格体系，加强履约监管强化市场主体信用考评，建立“三平台”一体化的信息系统。“只要有利于降低交易门槛、增加交易机会、激发市场活力的，大家就大胆闯、大胆试。”

  在组织机构上，太原成立了二级市场领导小组，在发改、国资、法制、财政、规划、地税、法院等部门之间建立起高效的沟通协调机制,最大化释放工作合力。

  在制度设计上，以市政府名义印发《国有建设用地使用权转让试行办法》等5个配套文件，从制度层面规范建设用地使用权交易行为。

  在流程设置上提质增效。按照“精简、便民、高效”原则，精简规范土地二级市场交易流程，减少交易审查中的前置审查，将原来交易双方需提供的16项申请材料精简到7项，精简幅度达56%。

  在交易平台建设上夯实数据保障。在自然资源部门“一张图”、电子政务平台的基础上，建设集“供需、交易、登记、监管、服务”为一体的二级市场数据平台和数据库，设置国有建设用地使用权二级市场内网审批系统和外网交易管理平台，实现内外网数据的实时互通以及与不动产登记的接口融合。2018年5月1日，太原市土地二级市场网上交易平台正式上线运行，平台具备信息发布、文书审核、资金监管、公开竞价、合同签订与备案等功能。

  “靶向疗法”破障碍

  试点开展之前，太原市国有建设用地使用权二级市场只有零星的转让和抵押，建设用地出租则完全是空白。阻碍市场形成的主要原因是土地和税费政策交易的过度约束。在转让方面，交易的门槛和成本过高；在抵押方面，对抵押权人、抵押物价值的约束过多。

  太原市以问题为导向，制定促进土地资源顺畅流动和有效配置的“靶向疗法”方案，在二级市场多个关键环节取得突破。

  一是降低交易门槛。太原市试点政策规定，未达到开发投资总额25%的建设用地使用权，可按照“先投入后转让”原则，在签订建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待受让人开发投资总额达到法定要求时，再办理不动产登记。截至目前，全市已办理完成5宗土地使用权转让，盘活闲置和低效用地面积22.27公顷，显化企业资产11.05亿元。

  二是允许分割转让。太原市印发《国有建设用地使用权分割转让试行办法的通知》规定，在符合城乡规划和不影响土地使用价值的前提下，按照“先分割、后转让”原则，允许分割转让给境内外的自然人、法人或其他组织。

  试点期间，已为中国船舶重工集团山西汾西重工有限企业办理分割转让1宗，盘活土地资源6.16公顷，显化资产6378.97万元；办理土地使用权分割抵押1宗，抵押面积5.34公顷，为企业融得资金12.86亿元。

  三是降低交易成本。将进入土地二级市场交易的契税由原来的4%下调为3%，土地交易手续费根据情况也可享有原核定标准的5～8折优惠。

太原能源企业就因此受惠。企业将5066平方米土地转让给子企业，交易价格为324.22万元。按照新的税收政策，土地增值税和契税予以免收，交易手续费也减半收取，企业节约税费成本近50万元。

  四是放宽抵押权限，突破抵押权人条件限制。允许养老、医疗、教育等社会领域机构以有偿方式取得的建设用地使用权设立抵押权，允许以划拨方式取得的具有地上建筑物、其他附着物的建设用地使用权依法抵押。

  五是规范划拨土地出租管理。试点改革前，太原市国有划拨土地出租经营行为长期存在且无序发展。按照试点有关规定，太原市对原划拨用地因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，依法实行有偿使用方式或征缴国有土地年租金，市、区财政按6∶4分成，主要用于城市建设。

  三季度土地市场流拍面积创下新高

  今年以来，全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，整体降温趋势持续。8日，中国指数研究院发布的数据显示，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

  今年以来，各大房企拿地态度普遍趋于谨慎，拿地规模纷纷回落。据统计，2018年1-9月，受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%；累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。

  究其原因，一方面，2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高；另一方面，由于年内土地出让政策频出，竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的要求，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。

  据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。“从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值”。

  中国指数研究院相关负责人表示，整体来看，三季度以来，在土拍条件严苛、企业资金压力加大等因素影响下，企业拿地更趋谨慎，土地流拍数量显著增加，前三季度流拍总量已明显超过去年全年，三季度土地成交规模同比增幅收窄。同时，住宅用地成交楼面均价出现调整，溢价率继续下行，前三季度地价同比下跌，三季度更是下跌约两成，溢价率仅为11%，零溢价成交的地块亦明显增多，土地市场呈现降温态势。预计四季度，土地市场仍将保持沉着。

?本栏目稿件来源：观点地产网 东莞时间网  深圳特区报 小喵奇谈百家号 深圳资讯网 中国自然资源报

?本栏目稿件整理：林家镁   编辑：林家镁   审核：陈凯