2018年8月9日，深圳规土委正式印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（以下简称《管理办法》，以期加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，解决土地历史遗留问题，促进城市发展和社区转型。

据悉，2015年11月深圳市规土委印发《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土[2015]721号）。2017年11月11日，721号文有效期届满，市规土委在试点政策基础上重点对核算规则、留用地指标进行优化，最终形成该《管理办法》。

该《管理办法》在原基础上进行优化，重点对一下四方面进行优化：一是细化利益共享用地核算规则；二是增加留用土地指标在项目范围外安排的路径；三是优化了留用土地规划建筑面积核算规则，增加了保障性住房配建；四是简化了地价测算规则。

       划重点

一、政策适用对象

《管理办法》以原农村集体经济组织实际掌控用地为主，包括合法用地和未完善征转地手续土地。此外，为了加快推进拓展空间保障发展“十大专项行动”，纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地也可按照本办法实行。

二、土地整备资金核算

项目范围内的建（构）筑物按照重置价核算，青苗和附着物等按照相关标准核算，该做法与试点政策一致。此外，《管理办法》中明确了未完善征（转）地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%核算，项目涉及的技术支撑费、不可预见费及业务费参照相关规定实行。

三、留用土地规模核算

《管理办法》将整村统筹和片区统筹项目统一为利益统筹项目，并结合试点项目的实践经验以及新形势下土地整备的工作要求，对核算规则进行了完善：

项目范围内已批的合法用地是指原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地，此类用地按照等土地面积在项目范围内安排，该做法与试点政策一致。

项目范围外调入的合法指标，包括非农建设用地指标和征地返还用地指标，以及其他土地整备留用土地指标，此类用地按照相关规定核准确认后，可在项目范围内安排落实。

本项目核定的利益共享用地是指项目范围内已批的合法用地外的未完善征（转）补偿手续规划建设用地,扣除项目范围外调入非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，根据现状容积率分段核算留用土地规模。该做法既衔接了试点政策，也结合新形势下土地整备工作需要进行了优化，不仅有助于推进未征转建成区土地整备工作，加快原农村土地历史遗留问题处理，同时也将加快消除存量违法建筑。

四、留用土地在项目范围内安排

留用土地应优先在本项目范围内安排，按照利益共享用地、项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标的顺序落实。

为落实市委六届七次全会“各区整备至少一片较大面积的产业空间”的要求，加快工业区块线内用地整备，对于工业区块线内留用工业用地的，利益共享用地上浮50%面积。适度提高利益共享用地比例有助于提高社区留用产业意愿，加快释放工业区块线内低效工业用地，拓展我市产业空间。

在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。

五、留用土地在项目范围外安排

本项目范围内无法安排留用土地的，留用土地指标可与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指标中，合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%指标。留用土地指标也可与本街道其他利益统筹项目统筹处理。调入的留用土地指标中合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面积核算。

六、留用土地规划建筑面积核算规则

留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。

1、基础建筑面积

留用土地在项目范围内安排的，基础建筑面积以《深标》密度分区为基础核算确定，体现规划管理的基本要求。基础建筑面积归属于原农村集体经济组织继受单位，用于社区发展和搬迁安置。

2、配套建筑面积

留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关规划的要求配建公共设施。公共设施的类别在规划研究中确定。

3、共享建筑面积

共享建筑面积是指规划允许条件下，可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。为落实市委市政府工作部署，《管理办法》要求在留用土地的共享建筑面积中安排60%的建筑面积用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购。其余40%的建筑面积通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。

留用土地规划建筑面积的确定应满足周边公共服务设6施和城市基础设施承载力的要求，符合生态保护、城市设计等相关控制要求和《深标》密度分区的上限要求。

七、留用土地地价规则

以“简化规则，便于实操”为原则，《管理办法》对地价进行了如下调整：

一是将试点政策中整村统筹地价规则和片区统筹地价规则进行整合，不再分类核算。

二是在地价计收标准上参照了《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府[2011]198号）的规定，对于基础建筑面积的部分统一按照现行公告基准地价的10%计收地价。

三是加强与留用土地规划建筑面积核算规则的衔接，留用土地地价根据容积率构成的不同采用分段方式计收地价。留用土地规划为居住用地、商业服务业用地的，基础建筑面积部分按照公告基准地价的10%计收地价，共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照公告基准地价的100%计收地价。

八、利益统筹项目管理

结合《深圳市人民政府关于深化规划国土体制机制改革的决定》及《深圳市全面深化规划国土体制机制改革方案》的相关要求，《管理办法》明确了土地整备项目实施方案由区政府审批。需要开展土地整备规划研究的，土地整备规划应报市城市规划委员会法定图则委员会审批。

原农村集体经济组织继受单位取得留用土地批复后，可以通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。原农村集体经济组织继受单位应按照《关于加强股份合作企业资金资产资源管理的意见（试行）》及各区政府制定的集体产权交易办法等相关规定通过集体资产交易平台择优确定开发主体。

原农村集体经济组织继受单位应当按照土地整备项目实施协议书的相关要求理顺利益统筹项目范围内的经济利益关系，并具体负责建（构）筑物及青苗、附着物的补偿、拆除、清理和移交工作。同时，原农村集体经济组织继受单位应组织相关权益人签订搬迁补偿安置协议。

九、关于过渡期政策衔接的说明

试点政策已于2017年11月11日到期。经询市法制办，建议本办法施行之前利益统筹项目实施方案已经区政府审批通过的，按照已批准的实施方案实行；实施方案未经区政府审批通过的，按照本办法实行。

（本文转载于深圳房地产信息网）