瀚天科技城现状图

      佛山市南海区“瀚天科技城”改造项目于2006年启动，规划总用地面积约330亩，规划总建筑面积52万平方米。项目已于2015年整体建设完成，项目成为佛山市“三旧”改造的先进示范点和旧厂房改造的成功典型。

（一）项目改造背景

瀚天科技城位于北约村域内，片区面积约330亩，前身是一片凌乱的废旧钢铁市场及低矮厂房，承租主体基本属于劳动密集型企业。地块整体容积率不足0.5，建筑密度却高达70%，每年产值不足1亿元，税收不足100万元，存在着土地利用效率低下、周边环境脏乱差、缺乏绿化及环境配套设施等问题。2006年，当地政府以该片区作为“试金石”，通过“政府主导、公有资产引领、村集体土地出租”的方式实施旧厂房改造，最终打造成为了佛山市“三旧”改造的先进示范点和旧厂房改造的成功典型。

（二）项目改造历程

2006年4月，借助佛山“三旧”改造先行先试的契机，南海区桂城街道办事处与北约经济联合社商谈工业园转型升级计划，针对其中涉及的集体建设土地使用权出租问题达成协议，即北约经济联合社将其原村属工业园土地整体出租给桂城街道办事处，并由桂城街道办事处出资开发搭建一个新的城市产业发展平台；

2008年，项目完成首期建设并引进艾科、瑞州、柯内特等第一批科技企业进驻园区；

2015年12月，瀚天科技城整体建设完成。

（一）项目区位

瀚天科技城位于佛山市“一环创新圈”战略规划内，地处南海区桂平路及佛山一环交汇处，邻近佛山一环，距广州市CBD珠江新城17km，距南海区CBD千灯湖4km，交通便利、区位优势明显。

瀚天科技城区位图

（二）土地权属情况

瀚天科技城项目用地为北约经济联合社所有。2006年桂城街道办向北约经济联合社承租集体经营性建设用地，用于建设瀚天科技城，桂城街道办拥有该地块土地使用权30年。

（三）项目规划定位

通过建设生活、商务、商业相关的配套项目，发展为集研发、商业、居住、休闲、娱乐等综合功能的新型城市化社区。项目可满足高素质人才在“工作八小时”以外的生活需求，使得“产量”和“社区”资源达到开放、融合和共享，是一个实现产业园与城市生活结合的都市型产业社区。

（一）改造模式：政府统租、统筹规划、统一配套、连片开发

瀚天科技城项目地块采用政府统租模式进行集体土地整备开发，即村集体将土地出租给政府（租期30年），由政府统筹规划、连片开发、集聚产业、统一配套，并且在土地租赁期内由政府向村集体按合同约定支付租金，待租赁期满后，物业无条件移交村集体。

瀚天科技城项目运作流程

（二）运行机制

1、资金运行

项目采取政府统租模式实施改造，改造资金主要来源于政府财政，具体由政府财政拨付桂城街道办事处“公有资产管理办公室”所属的瀚天投资发展有限企业，再由瀚天投资发展有限企业拨付给相关权益主体。

2、规划管控

瀚天科技城按规划要求分成两个工业区和一个生活区进行开发，分别为A、B、S区，总用地面积约330亩，规划总建筑面积52万平方米，规划有员工宿舍、公交车站、便利店等生活配套完善。其中A区占地面积12万平方米，总建筑面积33.5万平方米。地块建设5栋标准工业厂房，2座16层的高级写字楼，另外配套公寓579套；B区占地面积6.3万平方米，总建筑面积约19.2万平方米。地块建设3栋复合型现代厂房，1栋高级写字楼，配套488套保障性住房；S区占地面积约3.6万平方米，总建筑面积约8万平方米，共有9栋物业，开发建设为生活配套区。

瀚天科技城布局图

3、产业导入

瀚天科技城通过导入电子信息及大数据产业、环保产业及智能科技产业，打造特色产业集群。打造大数据发展平台，大量引入大数据领军企业，同时大力培育园区企业开展大数据项目，将大数据应用到各行各业，整合相关资源，形成产业上下游联动，推动大数据产业及相关联的云计算、物联网、移动互联网等电子产业集聚。环保产业集聚区将立足于环保领域的综合式“方案解决中心”，为华南地区提供检测认证、方案解决、技术研发、工程设计、排污权交易、金融风险投资等多个环保领域的专业服务，并为广东深化产业转型升级提供专业服务保障。南海瀚天科技企业孵化器作为佛山市首个国家级孵化器，将积极打造并推广国家级孵化器品牌，为科技型初创企业提供法律咨询、资产评估、常识产权投融资等服务，让更多中小科技型企业在这里孵化、加速和腾飞。针对处于不同发展阶段的创业团队和企业提供针对性的专业孵化服务，集成各类创新创业服务资源，探索孵、投、贷联动的金融服务模式。现已初步形成“众创空间—孵化器—加速器”的科技创业孵化链条。

（三）三大工程提升园区“软服务”，持续保持园区竞争力

瀚天科技城先发优势明显，但是老牌园区的劣势也不容忽视，硬件配套和软服务的落后，成为瀚天科技城进一步发展的制约因素。近两年开始，园区管理方着手对园区的App和硬件进行改造，力求在新兴园区的“围攻”之下，通过软硬结合的升级，保持对高端创业团队和人才的吸引力。

三大提升工程包括：一是旧物业的翻新改造，主要针对早期建的综合厂房；二是园区主入口、广场、过道的形象改造，园区的中心广场将打造移动办公区、阅读广场、创业交流空间、商务休闲功能区；三是将企业创享家做全新翻新改造，开放更多的功能，企业创享家的改造将会填补过去缺乏咖啡厅、大型会议场所的空白，以满足园区企业需求。

在软服务提升上，瀚天科技城推出了“十大品牌服务”，具体包括行业交流、金融对接、人才服务、企业品牌推广和孵化培训五大类，覆盖企业多方面需求。其中，人才服务是“十大品牌服务”的“重头戏”。2019年开始，瀚天科技城把专场招聘会、人才培训活动、人力资源交流活动做成品牌服务的系列活动，为企业吸引人才提供有力支撑。

（一）土地集约节约利用水平显著提升

改造后，园区分成两个工业区和一个生活区进行开发，分别为A、B、S区，总用地面积约330亩，总建筑面积52万平方米，其中A区容积率达到2.5，建筑密度只有35%，相比改造前容积率提升5倍，建筑密度降低了1倍，土地集约节约利用水平得到显著提升。

改造前后

（二）村民长远收益有保障，政府税收收入明显提升

改造后，租金由原来的个位数提升至均价30元/平方米，根据租地协议，租期结束之后土地使用权连同附属物业的各项权利均无条件返还村集体，保障村民的长远收益。2019年，园区实现总产值60亿元，税收约2亿元，相比改造前产值提升60倍，税收提升200倍，并吸纳中高端人才约8000人。

（三）产业结构不断优化，产业集聚效应日益增强

在规划建设之初，瀚天科技城有非常明晰的产业布局。2012年以前，主要是电子信息类和环保类企业为主，通过十年累积，目前已有400多家企业落户瀚天科技城，主要以大数据互联科技型企业、节能环保企业、前沿科技企业及电商、科技服务企业、学问创意等战略新兴产业企业为主。

如今，瀚天科技城已成为“国家级科技企业孵化器”和“国家环境服务业华南聚集区核心区”，并以其平台优势不断吸引高新技术企业入驻，逐步形成产业集聚效应，成为了南海乃至佛山科技企业的“黄埔军校”。以环保类企业为例，目前瀚天科技城已引进近60家环保企业，涉及的领域涵盖环境检测认证、方案解决、技术研发、清洁能源等。此外，瀚天科技城内共有3家国家级专精特新企业，12家省级专精特新企业及23家市级专精特新企业。产业集聚带来同行企业间的密切沟通，带动了产业链上下游资源的流动及共享。

瀚天科技城将继续做好产业集聚，进一步明确和深化主流产业方向，重点引入智能制造、大数据互联、现代生产性服务业等高科技、创新型企业，更加精准地招商，针对现有企业在产业链的位置及发展阶段，进行互补性招商，实现从“物理聚集”到“内外融合”的转变。

（一）模式亮点

1、从改造模式角度看

由政府统一租地进行连片开发的方式迎合了村民不愿意卖地但希翼有长期稳定收益的想法，满足了村集体希翼改变该区落后面貌、租金收益低下的需要，减轻了村集体自行改造的资金负担。整个改造过程中，政府的统筹力度十分大，向村集体租地进行连片改造，引导资金的聚集，建立公共设施配套等，促进了集体存量建设用地的开发利用。

2、从土地整合角度看

政府授权全资公有资产企业建立农村土地整备的企业组织，对农村土地进行整合和土地前期整理开发，统一招商，将分散的集体土地进行连片统筹开发，解决零星分散、权属碎片化等问题，推进土地集约节约高效利用。

3、从产业转型升级看

一方面借助政府招商平台，充分发挥政府招商优势，产业结构实现从前期的劳动密集型向科创研发服务型转型调整，以环保产业为先导培育和延伸产业链，上下游产业实现信息共享、市场拓展和成本降低。另一方面不断提高园区工程设施及软服务水平，通过软硬结合的改造升级，保持园区对高端人才及高新技术企业的吸引力，形成相应的新兴产业集群。

4、从收益分配角度看

通过政府统租统管模式对集体土地空间进行整合利用，统筹规划和引入社会资本，使村集体土地租金收益提高5到6倍，另外在集体土地所有权不变的情况下，农民仍可以按协议获得稳定的收益及到期物业。同时，由于周边环境的改善以及产业的提升，园区附近的出租房及生活配套设施供不应求，也大大增加了附近村民的收入。

（二）经验借鉴

1、政府主导统筹推进成片连片工改工

瀚天科技城改造项目充分发挥政府统租统管模式优势，加强政府主导统筹作用，一方面有利于加快土地整理整合，促成重点产业平台连片改造开发，另一方面有利于园区招商引资，落实政府产业战略布局。

2、敬重集体改造意愿，实现集体长远收益

瀚天科技城通过政府统租集体土地，在不改变集体土地所有权的情况下，实现了对集体土地的整合利用，敬重集体改造意愿，提高了集体土地的集约节约利用水平。同时村集体还可以按协议约定获得相应收益及到期物业，收益得到了有效保障，实现集体长远收益。

3、打造产业集群，助推产业转型升级

瀚天科技城依据产业布局方向，通过引入龙头企业、培育产业项目、整合相关资源，形成产业上下游联动，推动产业集聚；园区根据产业链的业务需求，构建产业综合式“方案解决中心”，提供企业运营专业服务，为深化产业转型升级提供专业服务保障；借助南海瀚天科技企业孵化器，对处于不同发展阶段的创业团队和企业提供针对性的专业孵化服务，集成各类创新创业服务资源，探索孵、投、贷联动的金融服务模式。通过园区招商及运营手段，打造区域产业集群，助推产业转型升级。

编辑概况

张永雄，中地研究院区域经理，主要从事城市更新、土地整备、村级工业园区改造、建设用地报批等研究咨询相关工作，负责或参与广州、佛山、河源、梅州等多地城市更新项目，具有扎实的理论基础和丰富的项目管理经验。

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