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转载 | 深圳市规划国土委对《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定(征求意见稿)》公开征求意见

来源:w88win优德中文版??????2018/8/10 8:46:00??????点击:

为进一步规范拆除重建类城市更新项目用地审批工作,深圳市规划国土委起草了《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定(征求意见稿)》,为保障公众的知情权和参与权,提高文件修订质量,该征求意见稿于201889日在深圳市规划国土委官网公开征求社会公众意见,以下为该征求意见稿的起草说明。

一、起草背景和必要性

2016年深圳市实行城市更新强区放权。根据《深圳市人民政府关于实行城市更新工作改革的决定》(深圳市人民政府第288号令)(以下简称“288号令”)、《深圳市人民政府关于深化规划国土体制机制改革的决定》(深圳市人民政府令第298号)(以下简称“298号令”),城市更新项目用地审批及其涉及的农转用实施方案审批职权调整至各区政府(含新区管委会)行使。随着2018年省级行政职权事项的下放,省国土资源厅对建设用地审查报批工作也提出了新的要求。在此新形势下,为理顺拆除重建类城市更新项目用地审批及其农转用实施方案审批工作机制,明确审批的程序、职能分工和具体要求,制定本《审批规定(征求意见稿)》。

二、法律定位与效力层次

《审批规定(征求意见稿)》是在国家、省、市土地管理政策的基础上,对我市拆除重建类城市更新项目用地审批政策的梳理和完善,属于规范性文件,拟报市政府同意后,以我委名义印发。

三、起草原则

(一)依法依规,程序明晰

严格按照《国土资源部建设用地审查报批办法》、《广东省国土资源厅关于印发<省政府审批建设用地报批材料范本(2018年修订版)>的通知》(粤国土资利用发〔201825号)和我市城市更新相关政策,将城市更新项目用地审批分为用地申请、用地审查、用地审批、提请批复、汇总备案五个环节,明确了各环节的材料要求和审查内容,并制定了用地报批和用地批复的模板。

(二)切合实际,符合更新工作要求

城市更新作为土地二次开发方式,其用地审批具有一定的特殊性。本规定结合城市更新的实际情况,除了审批主体的区别外,还在申请材料和审查内容上作出了不同于一般用地审批的规定,如申请材料需包括单元规划批准文件,实施主体确认文件及实施监管协议,实施方案等;审查内容除了一般建设用地审查内容外,还增加了拟出让用地涉及的未建设用地、拆除范围涉及的政府土地整备等特殊内容。

(三)重点梳理,解决工作难点

针对实际工作中遇到的重点和难点,明确了分期实施的城市更新单元中后期项目拆除范围内合法用地指标不足、城市更新项目开发建设用地范围内建筑物保留临时使用、拟出让用地涉及已批未建设用地腾挪、城市更新单元范围内含架空连廊、跨街建筑物或地下空间、城市更新项目涉及非农建设用地与“两规”处理用地及旧屋村用地重叠等五类特殊情形的处理原则。

四、主要内容

《审批规定(征求意见稿)》分为总则、城市更新项目用地审批、农转用实施方案审批、备案四个章节,共二十四条。以下就主要内容说明如下:

(一)用地审批职权划分

根据288298号令,明确开发建设用地及其农转用实施方案审批由区政府(新区管委会)负责,具体用地审查和报批工作由区城市更新机构负责,市规划国土委每半年汇总各区审批情况后报告市政府。移交政府用地除单元规划明确的架空连廊,跨街建筑物和地下空间以外,原则上应在移交政府后按照一般建设用地审批程序办理。

(二)用地审批范围

城市更新单元规划涉及分项目,分期实施,或分项目内又涉及分期实施的,分别以各分项目,分期,或分项目内的各分期为一个整体进行用地审批。一个整体范围内包含多块开发建设用地的,全部开发建设用地应当同时办理用地审批手续。

(三)用地审批程序(含农转用实施方案审批程序)

根据我市城市更新政策规定,参照非更新项目用地协议出让的审批程序,明确具体审批流程如下图。用地申请的审查时限按照国家行政许可的相关政策规定为20个工作日。



城市更新项目用地审批流程图


农转用实施方案审批流程图

(四)用地审查内容

按照国家、省、市关于土地管理的有关规定和《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》,本规定对用地审批的申请条件、提交材料和审查内容进行了规定。其中,结合《关于做好取消地质灾害危险性评估备案制度衔接工作的通知》(粤国土资地环电〔2014232号)、《市规划国土委关于承接建设项目压覆矿产资源查询有关工作的通知》(深规土〔2017468号)、《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)》第十六条、《深圳市地质灾害防治管理办法》(深圳市人民政府令第241号)等政策要求,对涉及重要矿产资源压覆、土壤环境风险、地质灾害易发区等情形需提交、审查的材料进行了明确。

(五)农转用实施方案计划指标

考虑到市政府已批准原特区内的农转用指标使用台账由辖区管理局负责,原特区外的新增建设用地指标也已在每年通过全市年度城市建设与土地利用实施计划分配到各区,为规范全市农转用指标的使用和台账管理,本规定明确由规划国土委各管理局一并统筹城市更新项目涉及农转用指标的使用。

(六)信息公开

根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规〔20183号),并参照《实施细则》关于城市更新单元计划、规划公告的相关要求,城市更新项目用地及其农转用实施方案经区政府审批通过并下发批复后,应由各区城市更新职能部门分别在项目现场及部门网站上进行信息公开,公开内容为城市更新项目用地的批复和农转用实施方案的批复。

五、主要创新点

(一)规范了城市更新项目用地审批结果

在现有工作基础上,结合国家、省、市的相关文件规定,明确城市更新项目用地经区政府审批通过后,由区政府核发用地批复,并对批复模板进行了规范。

(二)结合工作中的重难点,提出切实可行的解决方式

1、对于分期实施的城市更新单元中后期项目拆除范围内合法用地指标不足的情形。从单元统筹,推进项目实施的角度出发,明确在已实施项目实施主体同意的前提下,已实施项目拆除范围内符合城市更新用地出让政策的用地面积超出已出让开发建设用地的部分,可在后期项目拆除范围内使用。

2、结合更新项目在实际施工过程中的需要,明确了市更新项目开发建设用地范围内建筑物保留临时使用的条件。

3、与我委近期对外征求意见的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定(征求意见稿)》(以下简称《编制技术规定(征求意见稿)》)相衔接,根据《实施细则》第十四条关于已批未建设用地“在征得土地使用权人同意后,可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换”的规定,《审批规定(征求意见稿)》明确拟出让用地涉及已批未建设用地腾挪的办理程序。此类用地腾挪应遵循等面积、等年期、等开发强度、等功能的原则。

4、与《编制技术规定(征求意见稿)》相衔接,对于城市更新单元更新单元范围内涉及架空连廊、跨街建筑物或地下空间的,明确其用地出让要求、用地申请单位、用地审查部门和审查要求。

5、按照敬重历史,保障原农村集体权益的原则,对城市更新项目涉及非农建设用地与“两规”处理用地及旧屋村用地重叠的情形,提出处理原则。

(三)对拆除用地范围内的房地产,在列入更新单元计划后到期的,简化办理流程。

本文转载于深圳规划国土海洋官网)


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