近日，佛山市人民政府办公室印发了《关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房加快租购并举住房制度建设工作的通知（试行）》（佛府办〔2018〕21号，以下简称《通知》），标志着“商改租”实施细则正式落地，正式打通了商业向住房属性切换的便利性，能够有效推动租赁住房行业发展。

一、《通知》总体思路及核心内容

佛山市2017年8月被认定为全国租赁住房试点12城之一，根据国办发〔2016〕39号、粤府办〔2017〕7号、佛府办函〔2017〕440号等文件要求，明确允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准实行。《通知》对国家试点要求进一步细化，是继上海宝安区“一事一议”机制确定全国首例“商办改租赁”项目后，全国首个商办改租赁住房的实施细则。

1.总体思路

按照试点要求，《通知》规定2018年7月9日前满足各项条件要求，在建、已建、库存的国有建设用地上商业、商务办公用房可申请改建为租赁住房，土地用途变更为居住用地（租赁住房），土地使用年限和容积率不变，无需补缴土地出让金。调整后用水、用电和燃气收费价格按照居民标准实行。完善改变土地使用条件手续，区规划、住建、公安消防等部门按照国家和地方的住宅设计规范改造后的实际使用性质进行审批。

2.核心要点

一是确定时间节点分类实行。《通知》适用于佛山市行政区域内国有建设用地上商业、商务办公用房改建为租赁住房的行为，以《通知》印发之日（7月9日）为时间节点，按是否销售划分为已动工建设尚未销售、已动工建设部分销售两类，并在项目审查环节差别化实行。

二是明确工作全流程。理顺包括项目审查、调规、完善用地手续、重新办理各项许可等工作环节的具体要求：

项目审查：由房地产开发企业或建设单位向市住建管理局提出书面申请改建。

控规调整重新出具规划条件：仅对未销售部分进行规划调整，并充分评估地区公共服务设施和交通、市政设施的承载力，合理安排相关设施，调规后重新办理建设用地规划许可证，明确土地用途变更为居住用地（租赁住房），土地使用年限、容积率维持不变。已销售部分维持原有建筑功能和土地用途不变。

完善用地手续：按照新的规划条件签订土地出让补充合同，无需补缴土地出让金。以栋或整宗地为单位颁发不动产权变更登记，变更登记后的租赁住房在土地使用期内仅限租赁或整体转让，不得分户发证，不得分割销售转让和抵押。

重新申请工程规划许可、建设工程消防审核、建筑工程施工许可证：各类许可文件均应注明为租赁住房。

三是突出租赁住房的出租性质。为保证租赁住房的租赁性质，《通知》还明确对于改建为租赁住房后用于出租使用的，土地使用年限、容积率维持不变、无需补缴土地出让金，但若分割销售转让和抵押的，须补缴土地出让金，并依法承担相应的法律责任。

二、政策分析

《通知》正式打通了商业向住房属性切换的便利性，是顺应佛山市房地产市场发展的，体现了鼓励发展租赁住房和商业去库存两大目标。

1.推动佛山市商办房去库存

佛山市商办楼存量大，存在去库存压力。根据《2016-2018年广东省去库存任务表》，佛山非商品住房去库存任务为110万平方米，汇诚鸿图的数据显示，禅桂写字楼和商铺的库存量分别达102.2万平方米、117.43万平方米，若按照2016年佛山写字楼及商铺的月去化能力，写字楼库存需将近10年的去化周期；商铺需至少7年才能清库存。“商改租”实施细则的正式落地，为盘活商业办公用房提供一条路径。

2.增加中高端租赁住房供给

佛山市住房租赁需求大，呈现出低端过剩、中端不足的租赁住房供应市场。据统计，截至2017年底，佛山市常住人口765.67万人，流动人口约366万人，住房租赁需求大。佛山市存量出租房登记在册房屋中城中村村集体和个人自建房占80%，以低端租赁住房供应为主。此外，佛山智能制造业、高新技术产业的逐步崛起，佛科院的高等学校重点建设，吸引大量年轻人才，推动住房租赁群体趋年轻化，对中高端租赁住房需求增加，“商改租”能够为佛山市中高端租赁市场提供房源供应。

3.推进租赁住房行业发展

一是明确改造标准，包括申请的标准、如何申请、政府审批的条件等。二是《通知》规定“商改租”应通过佛山房屋租赁交易服务监管平台办理房屋租赁合同网签和备案。纳入租赁住房统一管理，意味着承租人能够享受所谓的“租购同权”。三是《通知》规定“商改租”后土地用途变更为居住用地（租赁住房），土地使用年限、容积率维持不变、无需补缴土地出让金，一方面，推动房地产开发企业向租赁运营转型，另一方面，推动房地产开发与租赁运营企业的合作。

同时，也存在部分问题有待进一步明确，如《通知》规定“商改租”后土地使用年限不变，40-50年的商业用地土地使用权到期续期，是否适用《物权法149条》规定的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”等。

（本文编辑：宁婷）