11月21日-11月23日，广东省“三旧”改造协会在惠州、河源两地开展“三旧”改造（城市更新）工作，省“三旧”改造协会副会长、中地研究院实行院长田光明、w88win优德中文版城市更新部部长叶进龙参与调研工作。调研组与惠州市国土资源局、河源市国土资源局座谈交流，并实地走访了惠州市天翔实业有限企业、惠州市五邦实业有限企业、广东中心一号地产集团有限企业、河源力王实业有限企业、惠州市惠阳“凤悦·秋长谷里”乡村振兴项目及惠州南站新城项目等，了解政策实施现状及项目进展情况，并对具体问题进行沟通与交流。

与惠州市国土资源局座谈交流

11月21日上午，调研组与惠州市国土资源局副局长邓力、“三旧”改造办公室负责人及多家房地产企业代表进行座谈交流。邓局长表示，专职机构的缺失、规划统筹的不到位、政策指引不充分是制约惠州市城市更新的三大绊脚石，并且就项目前期测算的重要性、“三旧”改造中城规的合理性、权利下放存在的问题、政府介入干预市场恶性竞争等问题与调研组交流讨论。

与惠州市城市更新企业交流

11月21日下午，为了解惠州市城市更新政策的实施操作情况，调研组与惠州市天翔实业有限企业、惠州市五邦实业有限企业、广东增华律师事务所进行了深刻的交流，从中了解房地产商的政策诉求。调研组重点对旧厂房改造中企业的税费问题、公益性用地移交管理、推进连片改造指引、完善历史用地手续的流程、上盖物占比不足30%的解决措施等相关政策进行了交流与解读。

调研惠阳“凤悦·秋长谷里”乡村振兴项目及惠州南站新城项目

学问历史旧村的修缮和活化既是“三旧”改造的重要内容，也是乡村振兴战略实施的重要方向。碧桂园集团积极响应惠阳区政府提出的“12345”市场化模式推进乡村振兴，在秋长街道、良井镇启动市场化模式推进乡村振兴试点项目建设，挖掘整合农村资源，通过导入产业使产业发展带动农民就业，形成持续增收的乡村振兴路径。位于惠阳区秋长街道的“凤悦·秋长谷里”就是客家围屋活化的典范。

推进连片改造是目前推进“三旧”改造中的重点也是难点。惠州南站新城项目是惠阳区典型的连片改造项目。项目位于惠阳中心城区东部，规划控制面积16.39平方公里，2017年惠阳区政府与碧桂园控股有限企业签订惠州南站新城PPP项目投资合作等协议，双方将携手合作把惠州南站新城打造成未来城市的榜样。调研组就惠南新城项目推进中遇到的问题与项目负责人进行探讨与交流。

与河源市国土资源局进行座谈交流

11月23日上午，调研组与河源市国土资源局相关领导及负责人座谈交流，河源市“三旧”改造办公室负责人先容了河源市“三旧”改造总体情况，并提出操作层面的问题制约了河源市“旧改”项目的推进，并就缺乏改造单元划定和改造单元规划的政策引导和经验、容积率异地奖励及容积率置换政策落地、“毛地”用地出让亟需操作指引等问题与调研组讨论交流。

与河源市城市更新企业交流

11月23日下午，调研组走访广东中心一号地产集团有限企业、河源力王实业有限企业，调研发现由于河源“三旧”改造实施办法尚未出台，众多“三旧”改造项目处于等待状态。调研过程中，调研组就生产生活用地如何转到企业名下、税收优惠政策如何享用、留用地如何与“三旧”改造对接等问题进行了交流。

总结

通过实地走访调研惠州市、河源市国土部门和“旧改”企业，结合所了解的“三旧”改造现状，大家认为政府部门下一步工作可从以下方面展开：

1、加强规划引领，发挥政府统筹作用。

各级政府要加快专项规划编制的进度，强化规划统筹，发挥规划引领作用，从源头上协调空间布局与城市功能。

2、完善内部机构设置，设立“三旧”改造专职机构。

为了提高“三旧”改造项目的审批效率及项目的推进，通过设立“三旧”改造专职机构，统筹引导“三旧”改造工作，专门解决“三旧”改造工作上的问题，尽量避免跨部门办事。

3、加快推进政策出台，保障改造项目落地实施。

因政策审查的耗时过长，一方面使得改造主体无法推进“三旧”改造项目，另一方面使政策内容产生滞后性，无法紧密与市场现状配套。各级政府应加快推进政策的出台，提高政策审查效率，缩短审查时长，确保项目可以落地实施。

4、因地制宜完善操作指引，加强政策可操作性。

市级政府层面制定政策框架，区级政府层面要结合本区现状完善操作指引，化解“旧改”的特殊难题。如：惠州市存在特殊的“五边地”，针对特殊情形需制定相关配套政策，加快推动“旧改”项目的推进。

5、权利下放的同时，重视规范和引导。

市级政府要对下放权力进行梳理，摸清权力事项下放后的承接状况、运行环节是否顺畅、经办要素是否配套，规范权力运行动态管理，对下放的权限重视规范和引导，有利于权力在区级政府层面有效的实施。

中地研究院

中地研究院隶属w88win优德中文版，成立于2014年12月，是以国土空间政策改革、城市更新政策、乡村振兴战略实施研究为主要业务的研究机构，承载了w88win优德中文版14年来在国土领域政策研究的沉淀与积累，是w88win优德中文版攻克热点难点问题、提升专业服务水平、促进交叉学科融合、推进创新发展理念落地的先锋队和尖刀班。

? 撰稿：彭澍柯

? 审核：田光明、叶进龙

? 编辑：林家镁