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行业动态

每周动态 | 评估(2019.3.22-2019.3.29)

来源:??????2019/4/3 12:01:23??????点击:

一、政策导向

(一)广州:闲置宅基地可拆旧建新发展民宿

广州市规划和自然资源局、市农业农村局近日印发了《贯彻落实市委市政府工作部署实施乡村振兴战略若干规划用地政策措施(试行)的通知》明确提出,闲置宅基地可以村集体经济组织为单位,通过拆旧建新发展民宿。

通知提出,要编制“多规合一”村庄规划,促进规划落地实施。规划要坚持村民主体地位,让村民参与规划编制各个环节,保障村民的知情权、参与权、表达权和监督权。区自然资源部门应主动公开土地利用总体规划和村庄规划,积极配合农业农村部门引导农业产业园区、农业生产基地建设选址,明确可建设的地块。

通知要求,盘活存量房地资源,增加土地供给来源。在保障村民合法居住权的前提下,经农村土地综合整治、宅基地整理、村庄拆改等节约的农村集体建设用地可采取入股、联营等方式,与其他单位和个人共办农业企业,建设农产品初加工、深加工、仓储和物流等设施,发展住宿、餐饮、停车场等乡村休闲旅游项目,以及非营利性养老产业和农村一二三产业融合项目。探索农村集体经济组织以出租、合作、入股等方式盘活利用空闲农房及宅基地,兼顾古村落旅游开发与学问保护。

通知还提到,有条件的地区,可成立集体土地整备中心,或通过“三资”平台、农村产权交易中心等平台引入市场主体建立集体土地整备的企业组织,并通过托管方式,对规划为经营性建设用地的农村集体存量土地进行整合和土地前期整理开发,统一招商。

      (二)海南省出台鼓励存量商品住宅用地转型利用和处置盘活政策

3月24日,海南省出台《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》(琼府〔2019〕12号)(以下简称《意见》),提出鼓励存量商品住宅用地转型利用和处置盘活,妥善解决招商引资产业项目配套商品住宅用地历史遗留问题的具体政策措施,旨在促进产业转型升级和经济高质量发展,保持房地产市场平稳健康发展,服务自贸区、自贸港建设。

《意见》所称存量商品住宅用地,是指已依法取得土地权属证书但尚未动工建设的商品住宅用地,或虽已动工建设但可以改变用途用于产业项目发展的商品住宅用地,不包括经市县政府依法认定为企业原因造成闲置的商品住宅用地。所称产业项目,是指商品住宅项目以外符合国家和我省产业发展方向和产业政策要求的产业项目(包括租赁住宅项目,不包括产权式酒店项目)。

《意见》对不同情形的存量商品住宅用地,提出四类处置措施:

一是促进土地用途改变。市县政府可以通过依法调整规划、增加容积率、改变土地使用年限、退还土地差价等措施,鼓励和引导存量商品住宅用地改变土地用途用于产业项目建设。

二是有序开展土地置换。在符合市县总体规划的前提下,经市县政府与土地使用权人协商一致,允许将存量商品住宅用地在本行政区域内置换为同等价值的其他用途的建设用地;确需跨市县行政区域置换的,由省自然资源和规划厅引导相关市县政府按规定办理。

三是支撑土地转让盘活。鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地,改变用途转型用于产业项目建设。四是依法有偿收回土地。县级以上政府可以对存量商品住宅用地依法有偿收回,有偿收回的补偿金额不低于土地使用权人取得土地的成本,并综合考虑其合理的直接损失,参考市场价格确定。

《意见》明确,对生态保护红线等管控区域内不能转型用于产业项目发展的存量商品住宅用地,市县政府按照本《意见》的规定,主要通过有偿收回或采取土地置换方式促进其退出。在妥善处置招商引资产业项目配套商品住宅用地历史遗留问题方面,原经省政府或市县政府同意配套商品住宅用地且明确具体配套用地规模等内容的产业项目,市县政府可与项目投资人协商,通过优先安排用地指标和采取先租后让、弹性年期、混合用地等政策措施,鼓励、引导将原约定的配套用地转型用于发展产业项目,并依法供应。

同时,项目投资人已按照招商引资协议约定完成全部产业项目建设,或完成产业项目投资总额的100%并投产、经营,提出配套商品住宅用地的,由市县政府报经省招商工作联席会议审定,可以按照不高于招商引资协议约定的配套商品住宅用地面积50%的比例给予配套,并依法以挂牌、拍卖等方式公开出让。配套建设的商品住宅销售管理应符合我省房地产调控政策的规定。

为了保障存量商品住宅用地转型后的开发利用,避免出现新的土地闲置,《意见》还在监管措施方面,提出相应要求。对按本《意见》规定,通过改变土地用途、土地置换、土地转让及整合等方式进行转型利用的,市县政府应当与土地使用权人重新签订土地使用权有偿使用合同,明确新的土地用途、开发期限、投资总额等内容。土地使用权人未按合同约定进行开发建设,造成土地闲置的,应当依法追究其法律责任;超过动工开发日期满2年未动工开发,或者未完成项目投资总额25%的,依法无偿收回土地使用权。

二、房地产市场

最新发布!2019年1-2月广东房地产市场分析报告

2019年1-2月,广东商品房市场延续2018年调整运行的态势,销售面积、销售额同比下降13.0%和8.2%,待售面积略有反弹。企业到位资金、房地产完成投资同比增速有所回落,商品房新开工面积、土地购置面积同比均呈负增长。政府调控手段从短期行政干预转向改革完善住房市场体系和保障体系,调控主体责任落实到地方政府,“因城施策”成为下一步调控的主旋律。

      1、房屋销售降幅扩大,待售面积略有反弹

2019年1-2月,广东商品房销售面积1203.43万平方米,销售额1592.56亿元,同比下降13.0%和8.2%,总体延续2018年调整运行的态势;销售均价13234元/平方米,同比增长5.6%。按用途分,1-2月商品住宅销售面积1045.26万平方米,销售额1356.38亿元,同比下降11.9%和7.2%;销售均价12976元/平方米,同比上涨5.3%。非住宅商品房销售面积158.17万平方米,销售金额236.18亿元,同比下降20.0%和13.2%;销售均价14932元/平方米,同比上涨8.4%。

      2、到位资金增速回落,投资建设趋于收缩

1-2月房地产企业到位资金3811.78亿元,同比增长6.6%,增速同比低1.2个百分点。其中,国内贷款844.46亿元,同比下降15.4%;自筹资金914.44亿元,定金及预收款1129.45亿元,个人按揭贷款554.93亿元,同比分别增长1.8%、15.2%和16.4%;其他到位资金367.14亿元,同比大幅增长67.1%。

      3、落实城市责任主体,因城施策成主旋律

从宏观调控政策看,2019年政府工作报告表示将坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,创新和完善宏观调控,坚持不搞“大水漫灌”式强刺激,保持宏观政策连续性稳定性。

从房地产调控措施看,房地产市场新的定调为“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。”

从政府工作报告内容来看,工作重心也转向了新型城镇化建设、城镇老旧小区改造等涉及民生的领域;调控的主体责任要落实到地方政府,强调要以中心城市引领城市群发展,“因城施策”成为下一步调控的主旋律。

三、土地市场

佛山3月份合计出让8宗土地,出让收入95亿,溢价率约10%,土地市场供需稳定

2019年3月,佛山成功出让8宗地,总出让面积超63万㎡,共收金95亿,溢价率约10%。出让地块主要来自于顺德、南海、三水,其中三水新城、北滘新城地块竞拍过程较为激烈,出现竞自持阶段。北滘新城地块成交地价最高,历经171轮报价后,中海地产以18.4亿+3万㎡配建+2.1万㎡自持夺得北滘新城靓地,剔除配建面积后,楼面价为13450元/㎡。

佛山市4月仅计划3宗地块出让,总出让面积近17.6万㎡,起拍总价为34亿。从区域上来看,三水、南海、高明、顺德各推一宗地,禅城4月暂无推地计划。

四、学术研讨

创新“三变+”改革模式,梅州村集体牵手村民共谋乡村产业振兴

在全球城市化的背景下,世界城市人口不断增加,城市规模持续扩张。然而在城市化快速发展的背景下,一些城市与地区仍保持着不可持续的发展模式,城市不断提高的人类活动强度导致城市生态环境问题日益突出,对城市生态系统结构和过程的影响不断加剧,进而对生态系统的功能与服务带来显著的影响,并持续威胁着城市生态安全与城市居民的身体健康。

城市土壤既为土壤动物和微生物提供了天然的栖息地,也为人们提供多种重要的生态系统服务功能。 

然而,城市土壤受到人类活动的强烈干扰一方面,其本身物理和化学性质较天然土壤而言,均表现出明显差异。城市土壤理化性质的变化能够显著影响土壤动物与微生物群落的结构特征,同时导致一系列土壤生态系统服务功能,包括维持植物生长功能、自然消减能力以及碳储存功能等发生变化。

另一方面,城市化过程改变了城市土地利用/覆被类型,破坏了土壤生物栖息地,改变了土壤生物群落结构特征,甚至导致土壤物种局地灭绝,并且影响土壤生态系统服务功能的发挥。

开展对城市土壤理化特征长期定位和系统观测,探讨城市土壤生物生态学特征的动态变化趋势及其影响驱动因素,能够为城市生态系统的管理和决策提供科学依据,对提高城市土壤生态系统服务功能,缓解城市化所产生的负面生态效应,保障城市居民健康、保护人居生活环境具有重要的意义。

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