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原创 | 南海工改案例专题分析——全球创客小镇

来源:??????2022/4/29 9:48:21??????点击:

全球创客小镇效果图

南海区大沥镇“全球创客小镇”改造项目规划总面积约3000亩,涉及2个经联社和24个经济社,已纳入广东省城乡融合发展改革创新实验区和佛山市南海区新一轮城市更新十大示范片区,并认定为自然资源部的混合开发试点项目和南海区农村集体建设用地片区综合整治项目。

一、项目背景

1、项目改造背景

项目区是南海模式下早期建设的片区之一,现状为上世纪九十年代建设的旧工业区,现有企业约86家,主要以铝型材加工、模具加工、废旧金属回收等低端制造业为主,存在业态单一、管理无序、布局杂乱、土地利用低效、设施不足、环境污染等问题,与优越的区位优势和大沥实现高质量发展目标极不匹配。因此,推进片区整体改造,成为大沥乃至南海加快产业转型升级的内在需要。当前,南海城市中轴“北延过河”步伐加快,也倒逼该区域的整体改造,加快实现城市过河、产业过河、环境过河。因此,大沥镇结合自身的城市和产业发展定位,对村级工业园进行改造提升,并启动“全球创客小镇”项目。

2、项目改造历程

2015年12月

佛山市时代鸿泰投资有限企业与大沥镇人民政府签订《关于全球创客小镇项目战略合作协议》;

2018年8月

通过镇资产交易平台公开招标确定水头经济联合社及11个经济社693亩集体土地的土地前期整理合作方为佛山市时代鸿泰投资有限企业;

2019年8月

项目取得南海区农村集体建设用地片区综合整治项目国有建设用地和集体建设用地置换批复;

2020年8月

佛山市时代鸿泰投资有限企业与大沥镇人民政府及产业资源方签约打造生产性服务业平台和泛家居产业集群,开展混合出让。

二、案例概述

1、项目区位

全球创客小镇位于广佛都市圈的核心前沿地带,南海沥桂中轴的核心,距广州市CBD珠江新城20km,距南海区CBD千灯湖5km,距佛山禅城中心7km,区位优势明显。向东承接广州服务业,向西连接佛山制造业,周边环绕众多科研高校及高新技术产业区,拥有培育创新创业产业得天独厚的优势。

 全球创客小镇区位图


2、项目整体概述

项目整体改造范围约3000亩,规划总建筑面积500万㎡,总投资额超300亿。项目分为三期,一期为水头、奇槎片区,面积1200亩,其中水头片区(启动区)占地845亩,奇槎片区占地355亩;二期为水头桂和路东片区,面积约530亩;三期以旧村改造为主,面积约为1333亩。

 

项目总体概述图

3、土地权属情况

首期工程范围内现状以厂房及物流仓库为主,平均层数2层。涉及26个权属主体,包括13个集体主体和13个国有主体。其中,集体土地面积共计1231.72亩;国有土地面积共计238.68亩,未确权地块6.11亩,旧村庄用地为21.05亩(不纳入改造范围)。

首期工程土地权属图

4、项目规划定位

根据建设计划,全球创客小镇将打造“众创空间-孵化器-加速器-产业园区”创新创业生态链,并形成极具创客特色的商住、学问娱乐、运动休闲资源,打造创客魅力小镇。以全球智能制造生产性服务业聚集区为核心,集工作、居住、休闲等产城人文融合于一体,打造“城产人”融合发展高地,构筑全球创客创业生态圈。

三、主要做法

(一)改造模式:“出让+出租”、“国有+集体”、“居住+产业”混合开发

“全球创客小镇”作为项目“连片混合开发”的改革试点,按照“统一规划、统一交易、统一建设、统一经营”的原则,通过“出让+出租”、“国有+集体”、“居住+产业”混合开发的方式,引入社会资本跨界共建。首期工程范围内国有建设用地已于2020年7月30日摘牌。

1、“居住+产业”混合

商住用地面积286.52亩,教育用地49.41亩,产业用地287.71亩。

2、“国有+集体”混合

国有建设用地为335.93亩,集体建设用地287.71亩。

3、“出让+出租”混合

产业用地保留集体用地性质,由竞得人承租35年,期满后物业归村集体所有;商住用地和教育用地通过村集体自愿申请转为国有建设用地后收入储备(属国有土地部分由国有土地权属人自愿申请收储),以公开招拍挂的方式出让。

首期工程范围规划总平面图

(二)运行机制

1、规划管控

项目总规划占地约3000亩,总建筑面积约500万㎡,共分三期开发,目前一期项目已落地。一期用地1200亩,建筑面积合计178万㎡,其中产业占地463亩,建筑面积74万㎡;商住占地485亩,建筑面积99.5万㎡;公共配套占地252亩,学校配套建筑面积4.5万㎡。

空间布局方面,结合自然生态资源和地块基础条件,项目将形成“一核一带,魅力双轴”的空间布局。其中,“一核”为桂和路以西、铁路以北的产业核心区,将集聚技术转化、金融服务、孵化加速、设计研发、行业协会等机构。“一带”为贯穿产业核心区的绿色长廊,将打造鸟语花香的景观带。“魅力双轴”分别为众创产业轴及岭南水轴。

 

创客小镇发展空间结构

2、土地整合

首期工程范围内国有土地与集体土地分布错综复杂,相关权属人对土地估值较高,开发意愿多元,难以实现片区统筹开发。为实现土地的统一规划、统一交易、统一建设和统一经营,提升区域土地价值,迫切需要进行土地权属调整。

根据南府(2016)43号、南府办函〔2018〕208号文件精神,片区综合整治范围内的建设用地可在权属清晰、程序合法且满足净地条件的前提下,遵循“面积相近、双方自愿、凭证置换”的原则进行置换。具体而言,主要是将产业发展规划区中位于桂和路以西、桂鸿大道以南、顺成路以东及水头工业大道以北面积为32.84亩的国有建设用地,与产业配套生活区中水头经联社拥有的32.84亩集体建设用地进行置换。土地权属调整后,水头经联社调整到产业发展规划区的集体建设用地按照控规用途开发。国有建设用地调整置换至产业配套生活区后,土地证载用途不变,按照控规用途实施改造,并与产业配套生活区的其他土地权属人按同等比例共同为产业配套生活区提供“三旧”改造项目公益性建设用地。

通过置换后连片开发,使得产业发展规划区向东对接桂和路,向北对接广佛新干线,逐渐形成片区发展集聚效益。此外,还可有效衔接产业发展规划区和产业配套生活区。

首期工程范围集体与国有建设用地置换示意图

3、收益分配

土地出让金:2020年7月30日,项目首期工程范围内国有建设用地出让,出让宗地面积335.93亩,佛山市时代创安房地产开发有限企业以总价65.05亿竞得该地块。

租金:项目采用“出让+租赁”“产业+住宅”“国有+集体”实施连片混合开发,即在竞得国有建设用地使用权的同时,需一并承租折合287.71亩集体建设用地使用权,租赁期限为35年,租赁期间每满四年递增20%,35年租金合计33.36亿元。

4、产业导入

项目以产业链与创新链融合,打造特色产业集群。产业链方面,聚焦本地优势产业,发展智能制造、泛家居、高端装备、新材料、陶瓷、时尚等行业,以创新服务、数字经济赋能传统产业转型升级,提升传统产业核心竞争力。创新链方面,立足粤港澳大湾区,携手广深港澳等城市创新资源。建设创新平台载体,加快培育和发展直播、电商、信息服务、工业互联网、物联网、学问创意等新兴行业。

通过三大园区,打造完善的产业生态体系。其中智能智造园聚焦佛山优势传统制造产业,打造集研发、中试、展销于一体的智造主题园区,通过空间载体配套、上下游集聚,为企业降低成本、协同创新、提高效率,最终形成极具竞争力的产业集群。数字时尚园通过直播、电商等互联网元素赋能传统产业培育新市场、建立新渠道,助力产业链上下游协同创新,加快实体产业数字化转型。创新服务园打造完善的产业生态体系,为企业发展提供信息技术、金融、资本、人力等服务链条,为企业的发展提供健全服务和支撑,使企业运营更高效。

启动区三大园区布局图

(三)保障机制:政府专门成立指挥部实施“挂图作战”

为更好地推进土地整理工作,大沥镇党委、政府高度重视,不仅专门成立指挥部实施“挂图作战”,还成立专责小组,就“三旧”立项、土地确权展开工作;当2018年8月佛山市时代鸿泰投资有限企业取得土地整理资格后,充当起政府、村集体、整理方的沟通桥梁;为量身定制最优化的开发方案,指挥部靠前服务,积极与设计院沟通;为打消村民的顾虑,他们联合社区和职能部门工作人员,挨家挨户收集意见并开展政策宣传,后期多次现场表决,村民通过率都达99%以上。正是有了村民的支撑,原计划3年的整理期仅用22个月就完成。

四、改造成效

全球创客小镇项目启动建设,体现了大沥镇村级工业园改造的全面发力,这是加快千灯湖北延、提升城市形象的“点睛之笔”,为大沥城市更新、产业转型、完善配套、环境美化提供了良好示范。

(一)提高土地节约集约利用水

片区现状主要为低矮破旧厂房,现状容积率约0.6-0.8,改造后的规划容积率为2.5-3.5,是原来的4倍左右,建筑规模将得到大幅提升,相当于新增加1万多亩土地,大大提高了土地利用效率,充分提升了土地价值。

改造前


 改造后

二)促进产业转型升级

项目改造前主要以铝型材加工、模具加工、废旧金属回收等低端制造业为主。改造后,项目聚焦打造智能制造和泛家居两大产业集群,培育和发展直播、电商、信息服务、工业互联网、物联网、学问创意、智能制造、泛家居、高端装备、新材料、陶瓷、时尚等产业。目前,全球创客小镇已吸引包括智能制造企业、大数据科技企业、行业协会、高校科研院所、智库机构在内的100多家单位前来洽谈,并与其中40多家签订了战略合作协议。战略合作入驻企业包括西门子、英伟达、英迈国际、MicroSoft、浩鲸云、联想集团、华南工业互联网集成创新中心、科大讯飞、上海信弘智能、中科类脑、德国科勒五金、德国EOS和华南机电研究设计院等。首批落地产业项目除广东3D打印协同创新平台外,还有时代产业集团与西门子、SAP等制造业领先企业共同成立的工业互联网创新平台,助力互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合。

(三)完善基础设施配套建设,提高城市品质,满足城市发展需要

教育方面,项目一期配建2所18班幼儿园、1所30班小学、1所24班初中,均按省级标准打造。生活配套方面,项目提供体育健身场地2870㎡、公园绿地23302㎡,还设置有社区委员会、社区服务中心和社区卫生服务站。打造7.5万㎡大型购物中心及3万㎡街区商业,满足居民生活需求。通过改造,完善了基础配套设施建设,提升了居民生活品质和片区价值,有效补齐城市大型商业综合体、高端酒店、金融服务、管理咨询、现代物流等方面的短板,满足城市发展需求。

(四)改善城市面貌和环境质量

项目改造后,废旧厂房林立、尘土漫天飞舞、噪音缭绕不绝的废旧加工区将一去不返,代之以功能科学区分的,自然舒适、功能完善、环境优美,集居住、生活配套、休闲娱乐、高新技术生产为一体,产、城、人、文高度融合的城市综合体。

(五)村民长远收益有保障,引进高端人才、提高政府税收

村集体:实施区域改造,提高了该区域内土地利用效率,部分土地转为国有城镇住宅用地公开出让,农民分享土地改变用途带来的增值收益;部分土地整合后保留集体建设用地性质入市,用于引入高新技术产业,确保了农民的长远收益。项目首期工程范围内用于出租的集体建设用地287.71亩,35年租金合计33.36亿元。当前收益加上长远收益,将大幅提升当地农民的生活生平。

政府:全球创客小镇项目计划引进高端专业人才5万人次,聚合产业人群12万人次,导入创新型团队1500支,年带动产业人口3万人,创造年均地区生产总值达1000亿元,年税收贡献10亿元。

五、经验借鉴

(一)模式亮

1、通过建设用地置换,整合分散土地实现连片开发

从土地整合角度看,打破产权壁垒,促进土地成片连片开发。该项目区涉及到多个权利主体,通过权属调整、集体转国有等方式,打破了多个权利主体的产权壁垒,实现了集体与国有土地权属混合、住宅与产业等功能混合的连片开发。

2、合理平衡收益,实现多方共赢

通过国有商住建设用地和集体产业建设用地“混合开发”,实现房地产业反哺工业,增强“三旧”改造工改工项目的推动力,合理平衡政府、村集体、投资主体之间的收益,实现多方共赢。政府通过提升土地质量吸引企业,实现税收的增长以提供更高质量的社会服务。村集体作为土地的生产、生活主体,土地利用效能的提升,提高了土地租金收入,改善了生产生活的环境质量。

(二)启示建议

1、以居住反哺工业,提升改造动力

“工改工”项目通常因前期投入大、收益周期长的原因,难以实现经济平衡,导致村级工业园改造积极性不高。创客小镇项目通过“产业+居住”混合开发的模式,实现“工改居”反哺“工改工”,提升社会资本参与村级工业园改造的积极性,破解更新改造利益不平衡、“工改工”动力不足的困局。

2、以产城人深度合作,打造产城融合示范区

全球创客小镇依据产城融合的理念建设,打造以全球智能制造生产性服务业聚集区为核心,集工作、居住、休闲、购物、娱乐、学习等人产城融合于一体的综合载体。通过融合住宅及公寓、大型娱乐商业综合体、舒适的活动空间、丰富的教育资源、全面的金融服务、创新企业孵化器等实现产城人深度合作,在满足人们工作需求的同时又能较好的满足居住、娱乐、消费需求,实现足不出户就可以享受园区所有配套与资源,从而达到产城融合的状态。

通过建设国际级的学问设施配套,引入会展、论坛、艺展、赛事等主题内容,为园区注入学问内容和艺术气息,丰富产业居住人群学问生活,提升小镇活力,赋能区域经济发展。

3、以村级工业园改造为抓手,实现高质量发展

全球创客小镇将村级工业园改造与产业发展、城市建设结合在一起,通过“三旧”改造腾挪空间,以产业发展为带动、以品质生活为支撑、以丰富服务为配套,打造一个全新产业综合小镇。通过村级工业园改造助推产业转型升级,让村级工业园改造成为推动产业、城乡与基层治理格局的助推器。

编辑概况

刘丹,武汉大学政治经济学硕士,现任中地研究院工程师,主要研究方向为城市更新政策、产业策划、土地整备与改造方案编制等。

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