导语

      北京市大兴区作为全国三十三个农村土地制度改革试点地区之一，在全国人大常委会审议土地管理法修正案草案之际，于12月27日发布3宗集体建设用地挂牌出让公告，在全国层面首次实践利用集体建设用地建设共有产权住房（以下简称“集体用地共有住房”），从破解土地供应源头入手，允许集体建设用地以共有产权住房形式参与住宅建设，对建立让全体人民“住有所居”、“住有宜居”的长效机制具有深远意义。本文梳理了北京市大兴区3宗集体用地共有住房的地块基本情况，并对重要问题进行剖析，以供其他地区参考借鉴。

      一、地块基本情况

      本次挂牌出让的地块，土地所有权属于瀛海镇西一村和瀛海镇西二村集体经济组织，通过“一次授权、全权委托”的方式，确定地块的拆迁、腾退方大兴区级集体土地联营企业北京兴福集体资产管理有限企业作为入市主体。挂牌文件显示，三宗地块合计总建筑面积约357802平方米，宗地的建设用地使用性质为F81 绿隔产业用地（建设共有产权住房），目前已基本达到“场清地平”，项目建设期不超过三年。

      二、要点剖析

      （一）是否与国有土地实现“同地同权”？

      本次挂牌出让宗地的集体经营性建设用地使用权出让年限70年，与国有居住用地土地使用权出让最高年限保持一致。土地使用权到期处置方面，挂牌文件公布的《北京市集体经营性建设用地使用合同（范本）》以标准条款的形式进行了约束，合同范本第30条规定除公共利益需要外，出让人不得提前收回集体建设用地使用权，第32条规定合同约定的土地使用年限届满，双方同意按照届时有关法律法规处理。

      而我国《物权法》第一百四十九条规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。可见，集体用地用于共有住房建设，将具备与国有居住用地同等的土地使用年限、到期处置规则，与国有土地基本实现“同地同权”。合同范本第31条还对国家因公共利益征收集体经营性建设用地的补偿安置进行了约定，土地补偿费支付给出让人，受让人获得征收时剩余年期集体建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失的公平补偿，地上附着物的补偿费支付给附着物所有权人，人员安置费按照土地征收有关规定进行安排，受让人不参与分配，即人员安置仅针对被征地集体经济组织成员，现行规定并未对被征收集体建设用地上共有住房居民的居住权利保障进行明确约定，这也是届时法律法规政策有待进一步完善之处。

      《北京市集体经营性建设用地使用合同（范本）》

      第30条 对受让人依法使用的集体建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回。确因公共利益，需要提前收回的，应依据国家相关规定报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失向权利人给予补偿。

      第32条 本合同约定的土地使用年限届满，双方同意按照届时有关法律法规处理。

      （二）是否与国有土地实现“同地同责”

      我国国有居住用地在取得出让收入的同时，也履行了大量公共责任，而此次挂牌出让的3宗集体用地共有住房，也在积极履行着相关公共责任：

      一是明确出让方的公共配套建设责任，3宗集体用地皆明确绿化用地、道路用地等公共用地不在本次出让范围内，由北京兴福集地资产管理有限企业负责实施。

      二是明确竞得人的公共配套设施代建责任，例如明确养老设施、残疾人托养所、幼儿园等由竞得人代建，无偿并移交相关主管部门，使用年限与F81绿隔产业用地（建设共有产权房）相同。

      三是明确合同方缴纳相关税费义务，需要按规定缴纳土地增值税、土地使用税、契税、公共设施配套费（或组织建设公共配套设施）等有关税费，竞得人在取得《成交确认书》后15个工作日内，还应根据《大兴区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法》（京兴政办发〔2017〕64号）规定向区财政缴纳成交总价款的3%的增值收益调节金，缴纳调节金后方可办理不动产登记手续。集体用地共有住房通过提供公共基础设施用地、无偿代建并移交公共服务设施、缴纳相关税费，同时以“交地、交物、交钱”三种方式，探索践行着集体建设用地与国有土地的同等责任。

      （三）与国有土地上住宅价格存在什么差异？

本次出让的3宗F81绿隔产业用地（建设共有产权房）的建筑规模全部用于建设“共有产权住房”，挂牌出让公告明确规定房屋销售均价为29000元/平方米（含全装修费用），价格浮动范围仅为±5%。而根据北京市住房和城乡建设委员会2017年12月3日的公示信息，距离三宗项目约200米的首开龙湖天琅项目取得预售证均价约为7.71-8.05万元/平方米之间，集体用地共有住房售价不到周边国有土地上商品住房价格一半。此外，挂牌文件还明确“共有产权住房”的管理及销售应按照《关于印发<北京市共有产权住房管理暂行办法>的通知》（京建法〔2017〕16号，以下简称“京建法〔2017〕16号文”）及届时出台的相关政策实行。集体用地直接供应共有产权住房，避免了土地征收补偿安置、农转用等一系列程序，极大地降低了土地供应成本，颠覆了以往国有土地垄断住宅市场的格局，为实现京建法〔2017〕16号文关于共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格的要求奠定了基础。

      值得注意的是，京建法〔2017〕16号文明确共有产权住房是实行政府与购房人按份共有产权的政策性住房，其中，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定，政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。但是，3宗集体用地共有住房均未对购房人产权份额进行明确约定，也未规定除购房人外另一方的产权份额是政府产权还是集体经济组织产权。如果共有产权的另一方是政府产权，政府在未进行征地补偿安置的情况下，如何取得共有产权？如果是集体经济组织产权，则与共有产权住房现行文件京建法〔2017〕16号文规定存在一定冲突，且往后的共有产权住房转让、出租规则应该如何规范，仍有待进一步完善。

      北京市大兴区自2015年被确定为农村土地制度改革试点地区之一以来，先后探索了西红门镇绿隔产业用地挂牌出让，以协议出让、作价入股方式利用集体土地建设租赁住房。此次利用集体建设用地建设共有产权住房，是北京市大兴区在国有住宅用地、农村宅基地、利用集体建设用地建设租赁住房之外，第一次开辟集体土地供应商品住宅的新渠道，具有程序快捷、利益简单、成本低廉的特点，将有效避免传统城镇住房建设所产生的征地矛盾，是我国住房制度改革又一次积极探索，中地研究院将持续关注相关动态，为自然资源领域改革助力。

编辑概况

      陈凯，中地研究院总工程师，中山大学地图学与地理信息系统硕士，主要从事农村土地制度改革、住房制度改革、城市更新、产业用地政策等相关领域的研究咨询工作， 曾作为技术总负责人推动佛山南海、江西余江、河南长垣等多项国家改革试点咨询项目，同时出版专著1部，App著作权1项，申请发明专利1项，在改革试点、政策拟定等方面具有丰富的基层实践经验。

中地研究院

      中地研究院隶属w88win优德中文版，成立于2014年12月，是以国土空间政策改革、城市更新政策、乡村振兴战略实施研究为主要业务的研究机构，承载了w88win优德中文版14年来在国土领域政策研究的沉淀与积累，是w88win优德中文版攻克热点难点问题、提升专业服务水平、促进交叉学科融合、推进创新发展理念落地的先锋队和尖刀班。

? 撰稿：陈凯
? 审核：陈海素

? 编辑：林家镁