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原创 | 工改工路径梳理——以佛山市禅城区南庄镇为例

来源:??????2022/9/15 16:57:54??????点击:

      在国家“脱虚就实、回归产业”战略主旋律下,佛山市结合国家、省文件精神和本市市情,陆续出台“工改工”落地政策,不遗余力推动工业升级改造。然而,出台的“工改工”政策数量多、体系复杂,且政策历经多次迭代,工业企业往往无从下手。本文以佛山市禅城区南庄镇“工改工”路径为例,针对工业企业租赁集体地改造或自有国有地改造等不同情形,以奖补和改造成本为主线,梳理对应政策措施,以提升工业企业对“工改工”政策的理解,厘清工业企业最关注的成本概算。

一、工业企业租赁集体土地情形

路径一:集转国协议出让模式

集体经济组织通过公开方式选取工业企业,申请将集体建设用地转为国有建设用地,政府通过协议方式将土地出让给工业企业。

01 关键环节
经村集体经济组织表决同意,通过公开方式选定工业企业,与企业签订协议。

工业企业负责具体实施土地整理等工作,以货币支付土地整理费用。

集体经济组织负责申报集体土地完善转用,旧村庄集体建设用地转为国有建设用地,“三地”等用地办理转用、征收等手续,并取得批准批复。土地转为国有用地后,通过协议方式出让给工业企业按规划实施改造。工业企业按规定向政府缴纳地价后开发建设,按协议向集体经济组织支付货币补偿和落实物业补偿。02适用政策

1.地价计收标准

无论项目后续是自用还是分割销售,由于其所有权改变,均需补缴地价。涉及集体建设用地转为国有建设用地出让的,按工业用途土地市场价格的40%计算补缴地价。结合禅城区南庄镇基准地价及近3年工业用地补办出让案例进行测算分析,工业用地均价约为83万元/亩。因此,集转国协议出让补缴地价款按33万元/亩进行估算,具体以项目实际情况为准。

2.出让金返还标准

依据《佛山市禅城区村级工业园改造提升扶持奖励办法》(佛禅府办〔2021〕16号)第二章第五条第一点,政府将出让金扣除计提后全额返还村集体(土地原权属人),其中扣减计提资金根据《佛山市禅城区人民政府关于印发佛山市禅城区国有土地使用权出让收入分配方案的通知》(佛禅府〔2019〕53 号)第四点第30点,预估返还出让收益31万元/亩。

3.奖励资金标准

目前仅有区级奖励,暂无镇级奖励。依据《佛山市禅城区村级工业园改造提升扶持奖励办法》(佛禅府办〔2021〕16号)第二章第五条第一点、第六条第二、三点,区级奖励包括:

拆除重建奖励:改造地块连片面积不少于30亩,项目建成后容积率不低于2.0,用地由集体土地转为国有工业用地后,给予村集体80万元/亩的奖励。

待开发租金补贴:给予村集体三年待开发租金补贴,额度共计15万元/亩。

改造成效奖励: 针对用地由集体土地转为国有工业用地的拆除重建类项目,项目取得施工许可证之日起连续七个年度,对年纳税额10万元及以上的制造业企业,以前一年度在禅城区区级留存税收为基数,按超基数部分的50%作为奖励资金,奖励资金由村(居)集体经济组织与园区改造投资者各分享50%。

0改造成本及奖励

备注:因区级对不同税种的留存比例存在差异,本文以企业年纳税额的17%作为“区级留存税收”,并且每年的税收返还是以上一年度区级留存税收为计算基数。

路径二:工业企业续租自改模式

工业企业租赁集体土地期满后,以续租方式延长租赁期后自行改造,改造的土地保留集体性质。据调查,南庄镇营收前100名的工业企业大部分均为租赁集体土地或物业,但几乎所有企业均表示改造投入大、风险高,非自有国有用地更倾向保持现状。工业企业续租自改模式可走“三旧”改造路径或非“三旧”改造路径,其中“三旧”改造路径如下:

0关键环节
村集体经济组织对工业企业的改造方案进行表决。

工业企业负责与村集体经济组织签订续租协议,实施土地整理等工作,以货币支付土地整理费用。

工业企业协助集体经济组织完善用地手续。

0奖励资金标准

目前仅有区级奖励,暂无镇级奖励。依据《佛山市禅城区村级工业园改造提升扶持奖励办法》(佛禅府办〔2021〕16号)第二章第五条第一点、第六条第二、三点,区级奖励包括:

拆除重建奖励:改造地块连片面积不少于30亩,项目建成后容积率不低于2.0,用地保留集体性质的工业用地,给予村集体50万元/亩的奖励。

待开发租金补贴:给予村集体两年待开发租金补贴,额度共计10万元/亩。

03 改造成本及奖励

二、工业企业自有国有土地情形

路径一:自改自用模式

工业企业通过“三旧”或“非三旧”(申请增容)路径将自有国有土地申请增容或延长年限,由本企业自行改造后用于自身生产经营。

0关键环节“三旧”路径

由工业企业自行对土地进行平整,并达到土地出让条件。

若不延长土地使用年限无需补缴地价,延长年限则需补缴。

“非三旧”路径

工业企业地块不适用“三旧”政策且位于产保区内,不改变土地用途且不延长土地使用年限,可以申请增加容积率,并按要求签订土地出让合同变更协议。

0适用政策

1.“三旧”路径

为鼓励更多工业企业实现转型升级、项目土地集约化利用,依据《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办〔2018〕27号)第五条第三点、附件5第二章第四条第一点,对同时符合规划、不改变土地用途、不延长土地使用年限、改造后增容的,无需补缴地价。对于需延长土地使用年限自主增容的,需按《佛山市人民政府关于印发佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准的通知》(佛府〔2018〕23号)第四章第八条补缴地价。

2.“非三旧”路径

依据《佛山市自然资源局关于推动佛山市产业发展保护区工业用地提升的意见》(佛自然资通〔2020〕23号)第五点、《佛山市禅城区工业用地增容工作规程》第一章第三条,在符合土地利用总体规划和城乡规划、不改变土地用途且不延长土地使用年限的前提下,增加容积率,无需补缴地价。

03 改造成本

1.“三旧”路径

(二) “非三旧”路径

在符合土地利用总体规划和城乡规划、不改变土地用途且不延长土地使用年限的前提下,增加容积率,无需补缴地价,成本涉及部分改建建筑拆除和新建费用。

路径二:合作改造分割销售模式

在符合国土空间规划的前提下,工业企业以土地作价入股的形式与社会投资主体(合作方)成立项目企业,由项目企业实施“三旧”改造,改造后双方按土地价值和合作方投资额比例从项目企业取得相应的物业或收益。

0关键环节
工业企业与合作方签订合作开发协议,双方按约定成立项目企业。

工业企业对该改造用地进行评估,并以土地价值入股至项目企业。

项目企业注册资本和因改造项目而发生的其他投入,由合作方代项目企业以货币形式垫付。房地产项目均以项目企业名义立项、报建,全部竣工验收后,双方按约定取得分成物业或收益。


0适用政策

1.延长年限补缴地价

补缴标准按《佛山市人民政府关于印发佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准的通知》(佛府〔2018〕23号)第四章第八条补缴地价。

2.分割销售补缴地价

根据《佛山市自然资源局关于印发佛山市国有工业用地使用权及房屋所有权分割和不动产登记管理办法(试行)的通知》(佛自然资通〔2021〕213号)第一章第三条、第二章第十三条,对国有工业用地土地使用权及房屋所有权分割的适用情形、分割销售比例及补缴地价进行规定。规定中提到“认定为城市更新('三旧' 改造)项目的,按城市更新('三旧'改造)政策实行”。现行“三旧”政策未对存量工业用地拆除重建进行商品厂房开发情形进行补缴地价的规定,该部分暂不纳入成本测算。

03 改造成本

三、总结

通过梳理佛山市禅城区南庄镇“工改工”路径及对应的政策措施,工业企业能更清晰理解“工改工”政策。建议政府对各类改造用地的改造路径和相关政策措施进行系统梳理,编制简单明了的改造指引,方便各方理解,高效推动改造工作。


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