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  上海试点探索农村土地股份合作制改革；浙江省“标准地”撬动高质量发展 省级以上平台新批工业用地逾六成为“标准地”；浙江三年间诞生10个产出超百亿元特色小镇；观望多成交少 楼市昔日"金九银十"今年却"哑火"；房产税又如何协助楼市市场调控……

  上海试点农村土地股份合作制改革

  上海正在奉贤试点探索农村土地股份合作制改革，改革以创新和激活土地承包经营权流转机制为手段，以保障农民土地权益为目的，推进土地承包管理的法制化、制度化和规范化，促进农业增效、农民增收。

  据了解，上海奉贤此项试点，将以依法有序、因地制宜、农民自愿、民主管理等为原则。在具体实施中，将根据实际情况和股权设置的不同，采取多样模式有序推进。其中包括：村级入股外租和自营模式，以农民土地承包经营权入股，由村经济合作社牵头并以村为单位组建村级土地股份合作社，或统一对外租赁或发包，取得的收益按农户土地入股份额进行分配；或由村级土地股份合作社将土地承包经营权作价折股后参与村级农民专业合作社经营，实行保底分红、二次分配。此外，还有镇级入股自营和外租等模式。

  上海奉贤农业部门负责人说，在试点中，最为关键的环节是：合理设置股权，以入股土地的实有面积作为股权计算的依据；规范制订章程，在广泛征求社员意见的基础上，提交社员代表大会讨论通过；建立组织机构，形成社员代表大会、理事会和监事会“三会”组织，土地承包经营权作价入股模式的土地股份合作社一般应在工商部门办理登记，取得法人资格；健全财务制度，加强民主管理和监督。

  目前，上海奉贤已在一些乡村进行尝试，通过盘活农用地的新机制，打响特色农业品牌。在此基础上，整体推进美丽乡村建设，打造田园综合体，引入主题民宿、文创等多元化业态，推动一二三产业的融合发展，以此探索乡村振兴的新路。

  浙江省省级以上平台新批工业用地逾六成为“标准地”

  今年以来，浙江省全面推广工业项目“标准地”制度，通过政府事前定标准，企业对标竞价、按标施建，政府对标验收，以市场化手段引导企业按需拿地、招引遴选高质量项目落地。

  “标准地”改革是浙江省的首创性工作。所谓“标准地”，是指在完成相关区域评估的基础上，带着固定资产投资强度、容积率、单位能耗标准、单位排放标准、亩均税收等至少5项基本指标出让的国有建设用地。

  此前，企业投资项目用地的行政审批环节多，耗时费力且效率不高，一直为项目投资者诟病。去年8月，根据省委、省政府的部署，德清县率先探索开展“事前定标准、事后管达标、亩产论英雄”的企业投资项目“标准地”试点。

  “标准地”改革推动了企业投资项目审批减前置、减环节、减流程、减时间。以前企业拿下一块地，光跑各种证就要大半年时间。现在，只要参加一次竞标，各种证照政府都会办好。

  在寸土寸金的当下，推出“标准地”不仅能更好地服务企业，还能引导、倒逼企业转型升级。德清县国土局有关人表示：“一家年税收预估在1500万元的企业，如果想要100亩地，就不符合‘亩均税收30万元以上’这项要求，这就需要企业通过自身‘提档升级’增加亩均税收。”据悉，德清工业项目“标准地”亩均税收指标超过37万元，是全县规模以上工业企业亩均税收的3.14倍。

  省发改委指出，至今年9月30日，全省省级以上平台共出让工业项目“标准地”383宗、24281亩，占省级以上平台新批工业用地总宗数的62.99%、总面积的66.19%，已提前达到省政府确定的不低于30%按照“标准地”制度供地目标。

  眼下，“标准地”改革已在浙江省全面铺开。省发改委相关负责人表示，“标准地”改革，“标准”在先，从源头上消除了项目不实、不清、多变等问题，破解了因环境准入等问题导致的项目无法落实难题，淘汰高污染、高能耗以及落后产能等项目，选出高科技、高产出的好项目；监督在后，强化相关部门的监管职责和要求，健全事中事后项目监管，政府服务方式大大转变。

   浙江三年间诞生10个产出超百亿元特色小镇

  自特色小镇创建工作开展3年以来，特色小镇日益成为浙江高质量发展的新平台，实现了小空间大集聚、小平台大产业、小载体大创新。

  据统计，截至2017年年底，浙江省级命名小镇和创建小镇建设总面积达147.3平方公里，用约占全省建设用地1.13%的空间，承载了全省6.8%的项目投资，创造了全省约4.6%的总产出，贡献了4.4%的税收收入。其中有10个小镇总产出超百亿元，6个小镇税收超10亿元。

  浙江特色小镇始终聚焦七大万亿产业和历史经典产业，重点支撑数字经济、高新技术产业、高端装备制造业，集聚创新要素，已培育创建了一批具有标杆性、示范性、引领性的特色小镇。

  从举办云栖大会到未来智造创新基地的落户，西湖云栖小镇正在不断积聚云计算大数据产业的要素资源，欲打造成中国云计算产业的高地。落户小镇的新技术企业达到878家。首批入驻的大数据企业“数梦工场”，3年来已成长为规模超千人、估值超10亿美金的行业龙头。

  还有上城玉皇山南基金小镇、余杭梦想小镇、诸暨袜艺小镇、桐乡毛衫时尚小镇等一批小镇，用特色小镇理念实现工业园区、区域块状经济、专业市场新旧动力转换，成了创业创新者的新天堂。

  目前，浙江全省特色小镇入驻企业已达5万多户，总部企业数740家，国家级高新技术企业525家，建成创业创新基地360个。

  今年以来，浙江省特色小镇继续保持较快发展，上半年省级创建小镇规模以上工业、限额以上批发零售住宿餐饮、规模以上服务业企业营业收入达到4300亿元，新入驻企业7199家，完成固定资产投资339.4亿元，民间投资比重为68.2%，特色产业投资占比近8成。

  观望多成交少 楼市昔日"金九银十"今年却"哑火"

  “金九银十”国庆长假往往是踩盘、买房的火热时期，但今年的黄金周，楼市却有点儿“哑火”。虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝，但售楼处仍然感到“凉意”。业内人士表示，国庆长假整体楼市平稳，市场逐渐出现高位回落的现象。

  中原地产首席分析师张大伟表示，一方面是大部分热点城市楼市全面限价，房地产市场已经无淡旺季之分；另一方面，和目前房价偏高及购房者观望情绪浓有关。

  张大伟说，虽然国庆期间众多开发商备足弹药，但从成交来看，目前多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

  有业内人士表示，今年国庆长假期间，楼市呈现促销力度大但观望多成交少的情况。甚至首推的产品实际价格均明显低于此前“吹风价”，但受到区域客户消费力影响，个别项目去化情况仍较为一般。

  张大伟说，楼市调控重压，商业贷款继续紧缩，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场继续开始观望。

 “虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。”

并不是所有楼盘价格都显现下行趋势。但张大伟判断，热点城市将开始进入卖不完时期，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

  但需注意的是，有业内人士指出，部分地方经济对房地产依赖程度较高，应警惕市场降温下，地方变相放松房地产市场调控。虽然购房者渐入观望，市场有降温迹象，但一旦有政策放松或转向，将再度迎来房地产市场又一轮的非理性“繁荣”。

  房产税如何协助楼市市场调控

  中国房地产正面临日益严峻的市场风险。房地产泡沫风险已经较大。首先是重点城市房地产价格泡沫较大。其次，全国房地产的数量泡沫比较严重。总体上，还是面临市场反弹和泡沫扩大的风险。

  房产税是楼市稳健的关键性制度

  房地产税是以具有所有权的房屋及具有使用权的土地为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。

  首先，抑制房地产过度投资，支撑“住有所居”。由于没有持有税，与其他金融和实业投资相比，房地产投资的成本低而利润高。在一定起征点之上开征房地产税，一方面支撑基本的居住消费需求，另一方面让投资者承担累进的持有成本，直到相比较其他投资品，没有更多的利润可赚，可以抑制房地产过度投资甚至投机需求，从根本上解决房地产泡沫的问题。

  其次，优化资源配置，提升经济效率。没有持有税，房地产持有没有成本，是导致房地产消费和资源占用过大，资源配置不合理甚至浪费的重要原因。因而，开征房地产税对资源优化配置具有机制性促进作用。

  再次，矫正结构失衡，促进经济转型。房地产税缺失导致的房地产行业的超额利润，导致全社会资金流向房地产，进而导致经济严重房地产化，阻碍科技创新和转型升级。开征房地产税使得房地产行业利润平均化，有助于社会资金回归实体经济，致力于科技创新，进而有助于整体经济持续繁荣发展和不断转型升级。

  另外，优化税收结构，构建更加合理的财税体制。目前，房地产税收结构不合理。交易环节的税种多税负重，持有环节的税种税负低，开征房产税可以让房地产税收结构更加合理。

  目前整体税收结构不合理。直接税比重低，间接税比重高，也造成了企业税负过重问题。开征房产税有助于提高直接税比重，降低间接税比重，也为企业减负创造条件。

  中央与地方的税收结构不合理。目前在总共税收23种中，虽然涉及地方的有18种之多，除营业税外，大多属于零星小税种，地方缺乏主体税种。

  最后，调整收入分配，实现社会公平和包容发展。对多占用房地产及相关资源者征收累进的房地产税，同时将房产税收入用在当地公共服务和中低收入住房保障上，进行收入分配的再调节，有助于增加全社会福利，体现社会公平，实现包容性发展。

?本栏目稿件来源：财经杂志新华社 浙江资讯 经济参考报

?本栏目稿件整理：林家镁   编辑：林家镁   审核：陈凯