原创 | “三旧”改造地价计收政策先行者——东莞经验
来源：w88win优德中文版??????2019/3/4 15:02:11??????点击：
2019年1月2日，为进一步完善“三旧”改造政策，助推产业转型升级，实现新旧动能转换，全面提升城市发展水平，广东省自然资源厅起草了《关于以“三旧”改造为战略抓手推动新旧动能转换提升城市发展水平的通知（征求意见稿）》（下称《意见稿》）。其中，第十四条提出：进一步完善地价计收政策。以协议出让方式供地的，可探索以区片市场评估价为基础，参考本地政府公开出让土地的平均净收益率、征地拆迁和平整场地等因素，由地市政府统一确定抵扣金额或折扣系数。
2017年6月19日，东莞市公布《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》(东府﹝2017﹞50号》（下称《办法》），并于2018年12月19日更新了区片地价水平。《办法》规定：土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造以及集体经济组织与企业合作改造等类型项目以区片市场评估价、修正系数以及折扣系数为基础，区分不同的改造情形，形成地价计收标准，再根据确定的标准计收地价款。
一、总体思路
《办法》中关于地价计收，根据实际情况分为“政府主导改造”、“土地使用权人自行改造”、“集体经济组织自行改造、合作改造”和“其他”四种情况，制定了相应的地价款分配规则。其中“政府主导改造”的地价计收采用单宗地价评估，而“土地使用权人自行改造”、“集体经济组织自行改造、合作改造”都采用区片地价评估。
二、区片市场评估价
《办法》中首次建立了东莞市区片市场评估地价，为地价计收提供依据。
1区片市场评估价的定义
区片市场评估价是区片在设定地价内涵条件下于估价期日的国有出让土地使用权市场评估价，主要用于“三旧”地价计收。
2区片市场评估价的结果
东莞市市场评估价区片采取综合划定的方式，不按用途划分。《办法》将全市共分为212个区片，区片市场评估价由专业估价机构评估确定。
《办法》中规定：对土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造、合作改造（协议出让）地价计收，采用“区片市场评估价差×折扣系数”计收，其中区片市场评估价需考虑年限修正、容积率修正。
（一）、土地使用权人自行改造折扣系数
1折扣系数计算思路
折扣系数的计算需综合考虑地块用途、所在区片、规划容积率影响，以新旧用途区片市场评估价差价为基础。同时，给予一定折扣比例，以平衡改造成本、鼓励改造，包括原建筑成本和土地、建筑以外的成本，如机器设备折价、解除劳动合同补偿、审批时间成本。
2土地使用权人自行改造折扣系数（部分）
土地使用权人自行改造折扣系数分为工业改商服、工业改住宅两类。折扣系数不低于40%。
商服改商服、商服改住宅、住宅改住宅、住宅改商服的折扣系数均为100%。
（二）、集体经济组织自改、合作改造折扣系数
集体经济组织自改、合作改造的折扣系数均为20%。
（三）、国有划拨工业用地补办出让折扣系数
“三旧”改造中的国有划拨工业用地补办出让的折扣系数均为40%。
（四）、公共设施用地折扣系数
对公共设施用地中的社会停车场用地和充电站用地按照政府收储土地再出让净收益率计收地价，折扣系数均为20%。其他公共设施用地，按市场评估价全额收取。
四、主要特点
（一）、更贴近市场
区片市场地价一年一次调整，与市场保持联动，确保地价水平的合理性。
（二）、 更注重扶持产业
1、划拨工业用地补办出让按工业用途区片市场评估价的40%计收地价。
2、工业用地延长使用年限可按差额补缴地价。
3、支撑新产业、新业态发展，利用“三旧”资源改造建设新业态项目，引导实体产业升级。
（三）、更规范透明
采用区片市场评估地价作为计收参考，并于网上公示，所有改造主体及市民都可以直观地看到改造项目的客观地价水平，并可直接通过查表或在系统输入数据进行计算，提前测算投资成本，为其做改造决策提供参考。
系统登录入口：
http://land.dg.gov.cn/land/sjgz/201812/4f8899447a1b4ce5ba704c9d1b177d2e.shtml
? 撰稿：董卓佼
2017年6月19日，东莞市公布《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》(东府﹝2017﹞50号》（下称《办法》），并于2018年12月19日更新了区片地价水平。《办法》规定：土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造以及集体经济组织与企业合作改造等类型项目以区片市场评估价、修正系数以及折扣系数为基础，区分不同的改造情形，形成地价计收标准，再根据确定的标准计收地价款。
一、总体思路
《办法》中关于地价计收，根据实际情况分为“政府主导改造”、“土地使用权人自行改造”、“集体经济组织自行改造、合作改造”和“其他”四种情况，制定了相应的地价款分配规则。其中“政府主导改造”的地价计收采用单宗地价评估，而“土地使用权人自行改造”、“集体经济组织自行改造、合作改造”都采用区片地价评估。
二、区片市场评估价
《办法》中首次建立了东莞市区片市场评估地价，为地价计收提供依据。
1区片市场评估价的定义
区片市场评估价是区片在设定地价内涵条件下于估价期日的国有出让土地使用权市场评估价，主要用于“三旧”地价计收。
2区片市场评估价的结果
东莞市市场评估价区片采取综合划定的方式，不按用途划分。《办法》将全市共分为212个区片，区片市场评估价由专业估价机构评估确定。
东莞市区片市场评估价（部分成果）
单位：元/平方米
《办法》中规定：对土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造、合作改造（协议出让）地价计收，采用“区片市场评估价差×折扣系数”计收，其中区片市场评估价需考虑年限修正、容积率修正。
（一）、土地使用权人自行改造折扣系数
1折扣系数计算思路
折扣系数的计算需综合考虑地块用途、所在区片、规划容积率影响，以新旧用途区片市场评估价差价为基础。同时，给予一定折扣比例，以平衡改造成本、鼓励改造，包括原建筑成本和土地、建筑以外的成本，如机器设备折价、解除劳动合同补偿、审批时间成本。
2土地使用权人自行改造折扣系数（部分）
商服改商服、商服改住宅、住宅改住宅、住宅改商服的折扣系数均为100%。
（二）、集体经济组织自改、合作改造折扣系数
集体经济组织自改、合作改造的折扣系数均为20%。
（三）、国有划拨工业用地补办出让折扣系数
“三旧”改造中的国有划拨工业用地补办出让的折扣系数均为40%。
（四）、公共设施用地折扣系数
对公共设施用地中的社会停车场用地和充电站用地按照政府收储土地再出让净收益率计收地价，折扣系数均为20%。其他公共设施用地，按市场评估价全额收取。
四、主要特点
（一）、更贴近市场
区片市场地价一年一次调整，与市场保持联动，确保地价水平的合理性。
（二）、 更注重扶持产业
1、划拨工业用地补办出让按工业用途区片市场评估价的40%计收地价。
2、工业用地延长使用年限可按差额补缴地价。
3、支撑新产业、新业态发展，利用“三旧”资源改造建设新业态项目，引导实体产业升级。
（三）、更规范透明
采用区片市场评估地价作为计收参考，并于网上公示，所有改造主体及市民都可以直观地看到改造项目的客观地价水平，并可直接通过查表或在系统输入数据进行计算，提前测算投资成本，为其做改造决策提供参考。
系统登录入口：
http://land.dg.gov.cn/land/sjgz/201812/4f8899447a1b4ce5ba704c9d1b177d2e.shtml
编辑概况
董卓佼，数据分析师，广东中地企业评估部副部长，毕业于广东工业大学，从事国有与集体建设用地基准地价、标定地价、农用地定级估价及相关国土课题等研究咨询工作十余年，主持和参与广东、四川等省市县国有建设用地使用权基准地价、集体建设用地使用权基准地价试点、农用地定级估价、“三旧”市场评估价、耕地质量等级监测评价等项目，具有扎实的理论基础和实践经验。? 撰稿：董卓佼
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